Купля-продажа жилья: ипотека, наличные

[Статуя свободна 2 925]

В 13.08.2023 в 12:28, Небесная странница сказал:

Москве и в области мы запрашиваем обязательно у продавца справку с госуслуг о маткапитале. А в регионах (подруги-риэлторы рассказывали) - нет.

Они за всю Россию могут утверждать? Запрашивают, не сомневайтесь. У нас так точно.

Зависит от грамотности риелтора, а не от его места жительства. 

[Склад ума 552]

В теме есть грамотные люди, подскажите, пожалуйста.

Продаём дом с участком в СНТ. Дом оформлен как жилой, есть адрес, есть зарегистрированные.

Три риэлтора, почему так много- это другая тема, говорили, что всё нормально. Вчера приезжал покупатель со своим риэлтором и она сказала, что надо переделать статус с "Жилого строения" на "Жилой дом" в выписке ЕГРН. Дала номер телефона фирмы, которая этим занимается, за 8000 рублей.

В МФЦ готовы сделать это бесплатно.

Звонила в Росреестр, сказали, что эти статусы одинаковы.

Вопрос: банк правда может отказать покупателю в ипотеке?

[Белый орикс 128 545]

42 минуты назад, Склад ума сказал:

Дала номер телефона фирмы, которая этим занимается, за 8000 рублей

 

42 минуты назад, Склад ума сказал:

В МФЦ готовы сделать это бесплатно.

Вот на этом моменте я бы стала подозревать материальную заинтересованность риелтора.

Узнать в банке - нет возможности? 

[Склад ума 552]

1 минуту назад, Белый орикс сказал:

 

Вот на этом моменте я бы стала подозревать материальную заинтересованность риелтора.

Узнать в банке - нет возможности? 

Заинтересованность точно есть.

Банк, вернее, менеджер, ничего сказать не может (или не хочет или не знает).

[Небесная странница 11 318]

1 час назад, Склад ума сказал:

Три риэлтора, почему так много- это другая тема, говорили, что всё нормально. Вчера приезжал покупатель со своим риэлтором и она сказала, что надо переделать статус с "Жилого строения" на "Жилой дом" в выписке ЕГРН. Дала номер телефона фирмы, которая этим занимается, за 8000 рублей.

В МФЦ готовы сделать это бесплатно.

Звонила в Росреестр, сказали, что эти статусы одинаковы.

Вопрос: банк правда может отказать покупателю в ипотеке?

Жилой дом и жилое строение - на сегодняшний момент одно и то же. Отличались они давно, если мне не изменяет память, то до 2016 года (почему так и что изменилось - долго писать). Никуда бежать не нужно, переделывать ничего не требуется.

Подавайте документы в банк. Если им что-то не понравится, они скажут, тогда и побежите исправлять.

Изменено 15 Августа 2023 пользователем Небесная странница

[Полный привод 33 150]

4 часа назад, Склад ума сказал:

Жилой дом

 В выписке идёт сверху здание, а ниже уже или строение или помещение. И указание, что жилое.

Изменено 15 Августа 2023 пользователем Полный привод

[Небесная странница 11 318]

Пишу, что имеет смысл спросить у риэлтора, когда Вы планируете покупку.

1. Насколько реален Ваш бюджет? В базе куча квартир, начинаешь прозванивать, и понимаешь, что купить это нельзя (нереальные альтернативы, свежее наследство и дарение и т.д.). Поэтому, хороший риэлтор с ходу Вам ничего не ответит, ему необходимо время, чтобы оценить, что можно в реальности купить за эти деньги.

2. Какие возможны дополнительные расходы? Если Вы планируете взять ипотечный кредит, то там - страховка и оценка, например. Госпошлина, - обязательная трата. Плюс ВОЗМОЖНЫ дополнительные траты на нотариат, на техпаспорт. Нормальный риэлтор если и не перечислит их все, то начнет рассказывать, какие траты в каких случаях возможны.

3. Вы будете вносить аванс или задаток? В чем разница между ними? Когда что правильнее вносить и почему?

Тут я могу прочитать хорошую лекцию, часа на 2-3, как минимум. Поэтому, если Вам начнут рассказывать, то приготовьтесь слушать.Если коротко.  Аванс - это часть платежа за квартиру, он всегда возвратный, в любой ситуации. Иногда мы прописываем, в каких случаях аванс не возвращается и остается у продавца в качестве штрафных санкций, но, чтобы грамотно это прописать, нужно грохнуть тьму своего времени и набрать, как минимум, лист печатного текста. Там и соизмеримость суммы аванса с предполагаемой потерей возможных клиентов после снятия квартиры с рекламы, и упущенная выгода, и... Оно не всегда того стоит. Поэтому прописываем аванс и проверяем продавца, как он отвечает на рекламные звонки после принятия аванса. И быстренько готовимся к сделке.

Задаток - это, помимо денег, способ обеспечения исполнения каждой стороной своих обязательств. Чтобы грамотно прописать задаток, необходимо заключить предварительный договор с указанием максимальных договоренностей об имуществе, о сторонах, о способе расчетов, о том, кто какие расходы по сделке несет и т.д., к нему прикрепить соглашение о задатке с указанием пошаговых действий сторон по сбору документов, способе взаимодействия, срокам, сумме задатка, сроках возврата задатка, размер возврата, что конкретно стороны планируют подразумевать под форс-мажором, обязательно прописывается, что может сделать покупатель,если его не устраивает возврат задатка даже в двойном размере и т.д. К этому всему - рукописная расписка от продавца. Предварительный договор и соглашение о задатке могут быть объединены в один документ, но я не советую этого делать. В случае чего - Ваши деньги спасут только очень грамотно составленные документы.

Задаток нельзя вносить тогда, когда действия одной из сторон зависят от третьих лиц. Например, цепочка квартир. Вам внесли задаток, а Вы себе подобрать ничего не можете. В лучшем случае, Вам придется вернуть задаток, даже в двойном размере. В худшем - покупатель подает в суд, документы составлены правильно, покупатель вносит деньги на депозит суда, суд принимает решение, что покупатель законно становится собственником квартиры. Исключение - если Вы приобретаете квартиру с помощью ипотечных средств. Тогда прописывается, что, в случае отказа банка и/или страховой компании... задаток возвращается в одинарном размере.

Т.е., аванс - это почти ни о чем, подтвердили намерения. Задаток - это очень-очень-очень ответственно, поэтому надо сто раз все взвесить, прежде чем подписаться на задаток с той или иной стороны. К продавцам это тоже относится, с той же степенью важности.

4. Что и как планирует проверять риэлтор по сделке? Тут может быть рассказ гораздо длиннее, чем по предыдущему пункту. Если коротко.

Что проверяется всегда? По квартире - история перехода права и архивная выписка из домовой книги. Простым языком - от кого к кому каким способом переходила квартира; и кто когда был прописан и куда выписался. Были ли залоги или обременения квартиры, когда сняты. Брались ли кредиты под залог квартиры или покупалась ли она по ипотеке. По продавцу - действительность паспорта, смена паспортов, кредитная история, проверка на банкротство и на участие в судах, стоит ли на учете в нарко- и психоневрологическом диспансерах.

Дальше - по ситуации. Если это приватизация - это одна проверка, если дарение - другая, если наследство - третья, покупка - четвертая. Хороший риэлтор должен рассказать хотя бы основные моменты, почему в той или иной ситуации проверяются те или иные вещи. Предположим, что квартира приватизирована на троих. Все, никаких действий с ней больше не было. Проверять ни наличие браков, ни использование мат.капитала не нужно. Зачем, если это личное имущество, переданное собственнику безвозмездно? А вот проверить, кто был прописан на момент приватизации - необходимо, чтобы узнать, были ли отказники, не выписали ли случайно ребенка перед приватизацией, и т.д.

Этого будет вполне достаточно, чтобы понять компетенцию сидящего перед Вами риэлтора. Дальше, по ходу действий, риэлтор будет Вам сам рассказывать, что и на каком этапе Вы с ним будете делать.

Единственная просьба - когда будете беседовать с риэлтором, не устраивайте "допрос с пристрастием", а постройте разговор в форме спокойной беседы. Вы же планируете найти себе человека, который будет помогать Вам решить Ваш жилищный вопрос. Вы ищете партнера, помощника, соратника в этом деле, а не ставите себе целью найти у человека недостатки и прогнать его.

 

Полезно ли то, что я написала? Понятно ли?

 

[КапенГоген 924]

@Небесная странница, огромная благодарность, очень полезно, никогда бы не подумала об этих нюансах. Ранее покупала только с нуля у застройщика, сейчас скорее всего придется вторичку брать, это просто ужасно, сколько нужно учесть всего 

[Небесная странница 11 318]

@КапенГоген, это только самое начало))) но ничего, люди же и покупают, и продают))

[Фортуната 6 993]

2 часа назад, Небесная странница сказал:

Пишу, что имеет смысл спросить у риэлтора, когда Вы планируете покупку.

1. Насколько реален Ваш бюджет? В базе куча квартир, начинаешь прозванивать, и понимаешь, что купить это нельзя (нереальные альтернативы, свежее наследство и дарение и т.д.). Поэтому, хороший риэлтор с ходу Вам ничего не ответит, ему необходимо время, чтобы оценить, что можно в реальности купить за эти деньги.

Чем опасно свежее наследство и дарение? 

Я знаю одну историю: женщина ухаживала одно время за пожилым мужчиной. Фактически сиделкой была. Она сама была приезжей, у нее не было жилья. Мужчина к ней проникся и говорит, будешь ухаживать за мной, тебе квартира достанется. Предложил ей выйти замуж. Она за него вышла. Скорее всего, мужчина написал на нее завещание. А потом не прошло и года, как он умер (вроде из-за инфаркта). Женщина получает наследство, квартиру однокомнатную в Москве. Дети мужчины не получают ничего. Конечно, они были очень злы на новую жену. С какого перепуга ей всё имущество досталось?

Женщина, боясь, что дети мужчины начнут судиться (мало ли, вдруг мужчина был не совсем здоров, адекватен и т.д.), быстренько продает квартиру и покупает себе новую. Там никакого криминала не было, но все равно не понятно, что там в итоге, с квартирой было. Так что если и были какие-то суды, то вероятно, с новыми владельцами.

НДП, пожалуйста.

Изменено 19 Августа 2023 пользователем Фортуната

[Жизнь продолжается 94 009]

3 часа назад, Фортуната сказал:

Чем опасно свежее наследство и дарение? 

Их оспорить можно. Удовольствия ходить по судам мало.

[Катакомба 54 412]

7 часов назад, Фортуната сказал:

Чем опасно свежее наследство и дарение?

Плюс вопрос в уплате НДФЛ. Зачастую продавцы требуют занижения стоимости квартиры в договоре. 

[Мурчака 112 194]

21 час назад, Небесная странница сказал:

проверка на банкротство и на участие в судах,

Вот про банкротство. Если его не было до того, как я решила купить квартиру у Пети - это прям замечательно. Другая ситуация. Я у Пети квартиру купила, а он через год банкротится. По каким причинам мне неведомо и в принципе я знать не должна. Но я слышала (может это и неправда, конечно) что все сделки с банкротами за предыдущие три года считаются недействительными. То есть если я квартиру купила, а Петя через год-полтора начал процедуру банкротства, то квартиру у меня отберут? 

[Небесная странница 11 318]

Только что, Мурчака сказал:

Вот про банкротство. Если его не было до того, как я решила купить квартиру у Пети - это прям замечательно. Другая ситуация. Я у Пети квартиру купила, а он через год банкротится. По каким причинам мне неведомо и в принципе я знать не должна. Но я слышала (может это и неправда, конечно) что все сделки с банкротами за предыдущие три года считаются недействительными. То есть если я квартиру купила, а Петя через год-полтора начал процедуру банкротства, то квартиру у меня отберут? 

Там будет очень длинный процесс. Будут рассматриваться все сделки с имуществом банкрота за последние 3 года. И, если будет доказано, что банкротящийся, например, "сливал" имущество, то да, квартиру отберут и включат в банкротную массу. Это очень сложный процесс и не всегда однозначный.

Этот закон о банкротстве вверг в шок всех, кто понимает его суть. Т.е. государство не дает возможности законным путем проверить все, что можно, а потом купившему такую квартиру нужно будет доказывать, что он не верблюд добросовестный приобретатель. А добросовестный приобретатель - это тот, кто учел все возможные риски и сделал все, чтобы не допустить их.

Поэтому, когда мне говорят, что мы пользуемся не совсем легальными методами при проверке квартиры и продавца, мне сказать нечего. Да, это так, но по-другому не проверить.

 

[Мурчака 112 194]

1 час назад, Небесная странница сказал:

Этот закон о банкротстве вверг в шок всех, кто понимает его суть. Т.е. государство не дает возможности законным путем проверить все, что можно, а потом купившему такую квартиру нужно будет доказывать, что он не верблюд добросовестный приобретатель. А добросовестный приобретатель - это тот, кто учел все возможные риски и сделал все, чтобы не допустить их.

Этот закон...Есть у меня мнение по поводу этого закона. Я считаю что это узаконенное мошенничество, в большинстве случаев. Есть исключения, но их мало. И как все проверить и учесть все риски? Вот Петя, у которого я купила квартиру, никогда не банкротился, а потом то да сё, ну мало ли что там у него, и вот взял и начал банкротится. А прошел год-полтора, и жилье подорожало, и ремонт я там сделала не дешевый. А жилье раз и отобрали. Да, суд встанет на мою сторону, и Пете присудят выплачивать мне стоимость квартиры. И будет он мне по тыще платить или даже по две в месяц. До морковкиного заговенья. А у меня ни жилья ни денег. Зато закон, так его через так. 

[Небесная странница 11 318]

5 минут назад, Мурчака сказал:

Да, суд встанет на мою сторону, и Пете присудят выплачивать мне стоимость квартиры.

Если у Вас (НЕ ДАЙ БОГ!!!!!) отнимут жилье, которое войдет в банкротную массу Петиного имущества, то Вам никто и никогда не вернет ни копейки.

Если Петя подал на банкротство, это означает, что он должен очень много денег, а расплатиться не может. Поэтому он признает себя банкротом, отдавая в банкротную массу все, что у него есть (за исключением единственного жилья), чтобы это все было продано, и удовлетворены требования кредиторов (там есть очередность удовлетворения требований).

Но ведь Петя легко мог поназанимать денег, купить на них квартиры-дачи-яхты, а потом перепродать их по дешевке (дешевле рынка), деньги спрятать и сказать: "Ой, у меня денег нет, вот осталась только избушка-развалюшка". Чтобы найти то имущество, которое Петя слил, проверят ВСЕ сделки за последние 3 года и, в случае, если, например, обнаружится, что квартира была продана ниже рыночной стоимости, то такая сделка будет признана недействительной. Квартира вернется к Пете, будет включена в банкротную массу для ее дальнейшей реализации, а покупатель в этом случае встанет в хвост очереди кредиторов, которым Петя будет должен. Там и первые-то вряд ли получат свои деньги в полном объеме, а уж последние - вряд ли получать даже копейку.

Банкротство продавца - это очень серьезная часть проверки. Мало убедиться, что продавец не подал на банкротство на момент сделки, нужно еще проверить, как вообще обстоят его финансовые дела.

[Мурчака 112 194]

Я поняла. Я, наверное, не буду с севера переезжать и покупать в средней полосе квартиру. Буду здесь жить. До смерти. 

[Небесная странница 11 318]

22 минуты назад, Мурчака сказал:

Я, наверное, не буду с севера переезжать и покупать в средней полосе квартиру. Буду здесь жить. До смерти.

Это неправильно)) Жить надо в комфортных условиях. Но, покупая квартиру, надо думать на каждом шагу.

[На Работе 5 179]

2 часа назад, Небесная странница сказал:

продавец не подал на банкротство на момент сделк

Это вообще реально проверить без каких либо связей?

[Небесная странница 11 318]

7 часов назад, На Работе сказал:

Это вообще реально проверить без каких либо связей?

Да, конечно. Есть Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Туда заводите ФИО и ИНН, и смотрите, подал ли человек на банкротство на настоящий момент..

Чисто в теории, можно попросить продавца показать Вам свою кредитную историю. Но, получив свою историю, человек легко может там что-то убрать, и только потом показать. Поэтому я всегда заказываю эту проверку. Она, к сожалению, нелегальная. Но она показывает финансовое положение человека. В одну секунду на банкротство не подать, это длительная процедура. Если видно, что у человека 1-2 кредитки, он регулярно вносит по ним платежи, без задолженностей, плюс - погашен, например, автокредит вовремя, то понятно, что на сегодня у человека нет финансовых проблем. Да, конечно, он может вдруг внезапно брать кучу кредитов и не отдавать, но пока он их возьмет, пока перестанет платить, пока его долги станут настолько неподъемными, что он подаст на банкротство, 3 года уже истекут.

Еще есть проверка (тоже нелегальная) - обо всем имуществе на всей территории РФ. При необходимости, можно проверить, что еще, помимо продаваемой квартиры, есть у человека.

 

Изменено 21 Августа 2023 пользователем Небесная странница

[Дануна 11 484]

58 минут назад, Небесная странница сказал:

Есть Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Туда заводите ФИО и ИНН, и смотрите, подал ли человек на банкротство на настоящий момент..

Я дико извиняюсь, ибо не шарю от слова совсем и может что-то эдакое ляпну)), но -а оно работает? Я сужу по базе приставов, у знакомого был долг за квартиру под миллион, а база показывала меньше половины суммы. Долги были, а видно их не было. Т.е. показали бы эту базу покупателю -он бы и согласился, типа маленькая задолженность, а знал бы, что настолько большая -может и не согласился бы.

[Небесная странница 11 318]

3 минуты назад, Дануна сказал:

Я дико извиняюсь, ибо не шарю от слова совсем и может что-то эдакое ляпну)), но -а оно работает? Я сужу по базе приставов, у знакомого был долг за квартиру под миллион, а база показывала меньше половины суммы. Долги были, а видно их не было. Т.е. показали бы эту базу покупателю -он бы и согласился, типа маленькая задолженность, а знал бы, что настолько большая -может и не согласился бы.

Оно работает на тот момент, когда запрашивается информация. Т.е., смотрим на сегодня - сегодня этот человек на банкротство не подал. Что будет завтра - я не знаю. Поэтому я и пишу - у меня обязательна нелегальная проверка. Кстати, проверка по базе судебных приставов, по исполнительным производствам, по базе судов - обязательна, и все данные есть в открытых источниках.  Но она тоже даст информацию только на сегодня.

[Космос 3 202]

Подскажите, пожалуйста, кто в теме. На какие моменты обратить внимание, именно в ДКП, при покупке дома с земельным участком, на которые продавец только-только вступил в права наследства. 

Если не в той теме написала, перенесите, пожалуйста 

Изменено 19 Сентября 2023 пользователем Космос

[Сновая 4 819]

В 19.08.2023 в 23:48, Небесная странница сказал:

Задаток - это очень-очень-очень ответственно, поэтому надо сто раз все взвесить, прежде чем подписаться на задаток с той или иной стороны. К продавцам это тоже относится, с той же степенью важности.

Никогда не сталкивалась с покупкой-продажей квартиры. Сейчас стоит вопрос в покупке студии в новостройке с ипотекой. Предварительно одобрили ипотеку с господдержкой : 8 %. Я почему-то не верю, слышала, что проценты выше. 
Надо выбрать квартиру, забронировать / бронь действует до следующего утра/, внести 20000 тысяч / которые остаются у застройщика, если не выйдешь на сделку/. 

И вот мне неясно, за бронь сумма вносится после окончательного одобрения ипотеки или до… Документы банк не предоставил, какие надо будет оформить, специалист в сбере сказал, что после выбора квартиры они появятся в личном кабинете. Сегодня еще буду уточнять. 
Но возможно, @Небесная странница подскажете, на что обратить внимание, как правильно задать вопросы. 
 

Изменено 4 Октября 2023 пользователем Сновая

[Небесная странница 11 318]

15 часов назад, Сновая сказал:

Никогда не сталкивалась с покупкой-продажей квартиры. Сейчас стоит вопрос в покупке студии в новостройке с ипотекой. Предварительно одобрили ипотеку с господдержкой : 8 %. Я почему-то не верю, слышала, что проценты выше. 
Надо выбрать квартиру, забронировать / бронь действует до следующего утра/, внести 20000 тысяч / которые остаются у застройщика, если не выйдешь на сделку/. 

И вот мне неясно, за бронь сумма вносится после окончательного одобрения ипотеки или до… Документы банк не предоставил, какие надо будет оформить, специалист в сбере сказал, что после выбора квартиры они появятся в личном кабинете. Сегодня еще буду уточнять. 
Но возможно, @Небесная странница подскажете, на что обратить внимание, как правильно задать вопросы. 
 

1. Есть ли у Вас кредитное решение (уведомление, что Вам одобрен кредит в размере... на срок... процентная ставка...)?

2. Вы же на Домклик заявку подавали? Если да, то там все просто - находите недвижимость, размещенную на Домклик, нажимаете кнопочку "Купить в ипотеку" и запускаете процесс. 

3. Если застройщик размещает квартиру на Домклике только после оплаты брони, то проверьте обязательно все условия, когда сумма, внесенная Вами, возвращается Вам. К примеру - Вы оплатили бронь, застройщик должен разместить объявление, а Домклик глюкнул (такое бывает). 

4. Обязательно проверьте застройщика, чтобы он через полгодика банкротиться не начал.