Купля-продажа жилья: ипотека, наличные

[Жизнь продолжается 89 300]

9 минут назад, Spa сказал:

? Ежедневно росла цена

Согласна. Цены росли и росли, люди раскупали и раскупали. До всех февральских событий я уже продала кучу неликвидного жилья.

 

[Вакула 6 786]

1 час назад, Лана сказал:

Такое обычно делают ради того, чтобы выжать больше денег при сделках. То есть, если берешь  деньги - то можно продать квартиру подороже

Не всегда. Иногда это может, напротив, затормозить сделку. Например, я всегда спрашиваю, какие планы у продавца. И если он скажет, что ему нужно купить на полученнные деньги квартиру и эта сделка будет проходить отдельно, то я обязательно постараюсь объяснить покупателю все риски и скорее всего он выберет другой вариант. Лучше уж альтернатива, чем потом мучиться с выселением продавца. 

Изменено 2 Апреля 2022 пользователем Вакула

[Катакомба 52 612]

5 часов назад, Вакула сказал:

Не в укор вашему сотруднику, просто не понимаю, почему он выбрал такой способ сделки. Чем его альтернативная сделка не устроила? Ведь даже если бы все было нормально, то ему пришлось бы где-то жить между продажей и покупкой. Зачем  терять деньги и время, если все можно сделать в один момент? 

Опять же не знаю как в других регионах, но в Москве и области стоимость недвижимости может значительно вырасти буквально за неделю. Зачем рисковать, если можно не рисковать? 

Не знаю, я предпочитаю не ввязываться в цепочки. Один слетел, все зависли. Я сначала продала квартиру, потом купила. Такой форс-мажор встречается примерно раз в семь лет у нас. То есть, шансы попасть на те шесть с половиной, когда можно не превратить в бумажки деньги за квартиру достаточно высоки.

Изменено 2 Апреля 2022 пользователем Катакомба

[Мисс Ясенская 20 121]

15 минут назад, Катакомба сказал:

Не знаю, я предпочитаю не ввязываться в цепочки. Один слетел, все зависли. Я сначала продала квартиру, потом купила. Такой форс-мажор встречается примерно раз в семь лет у нас. То есть, шансов попасть на те шесть с половиной, когда можно не превратить в бумажки деньги за квартиру достаточно высоки.

Согласна. Такие скачки редкость, лучше уж спокойно выбирать потом, и нервничать.

[Вакула 6 786]

12 минут назад, Катакомба сказал:

Я сначала продала квартиру, потом купила. Такой

Но вы же, наверное, изначально собирались в промежутке снимать квартиру? А здесь человек планировал между сделками жить в своей квартире. А так подгадать со сроками очень тяжело. Плюс, мне кажется, у вас нет двоих детей и большого количества вещей, которые нужно возить с квартиры на квартиру. 

На самом деле сделки с одной квартирой тоже нередко срываются. Поэтому не так уж страшны цепочки, особенно не очень сложные. 

[Фортуната 6 307]

В 02.04.2022 в 07:52, Катакомба сказал:

.Как раз для тех, у кого нет денег на первоначальный взнос.

Да, только вместо первоначалки надо либо маткапитал внести, либо заложить уже имеющееся жилье, и только в одном варианте из ваших шести можно обойтись просто поручителями. И все эти варианты имеют очень низкий шанс одобрения, повышенную ставку по сравнению со стандартными программами. а так да, пожалуйста, бери-не хочу. 

Ипотеку без первоначалки в ее обычном виде отменили после кризиса 2008, и возвращать не собираются.

Откуда вы это знаете? 

Ипотека без первоначального взноса была и сейчас она есть. 

У меня знакомый брал ипотеку в 2017 году, новостройку. Денег на первоначальный взнос у него не было. Не женат и без детей. Квартира-студия в городе Видное стоила от 2-х млн.руб. на стадии котлована. Сейчас уже сданная квартира стоит около 4,5 млн.руб. Выгода очевидна. 

Он мне скидывал ссылку на банковское предложение, я бы сама взяла ипотеку при таких условиях, но у меня на тот момент уже была ипотека.

Да, платеж будет большой. Я сама брала вторичку, там был небольшой взнос 10-15 %. Лучше, конечно, брать, когда первоначальный взнос большой, чтобы и % был ниже, и платеж. 

 

20 часов назад, Катакомба сказал:

Прошла по ссылке. Реф, залог имеющегося, либо в случае новостройки до 4 поручителей. Как я и говорила. Просто, как с обычной ипотекой, прийти самому без жилья и спонсоров купить первую квартиру не получится.

А зачем нужны эти поручители? Я сама брала ипотеку с минимальным взносом, поручителей у меня не было. И ипотеку одобрили даже на бОльшую сумму, чем запрашивала изначально. И у знакомого, что с ипотекой без первоначального взноса, тоже не было ни поручителей, ни залога в виде еще одного квартиры. 

Да, сейчас квартиры существенно дороже стоят. Но ипотеку без первоначального взноса и без поручителей сейчас могут позволить себе те, у кого полностью белая зарплата с уровнем дохода выше среднего по Москве/области. И у кого кредитный рейтинг высокий.

 

16 часов назад, Вакула сказал:

Не всегда. Иногда это может, напротив, затормозить сделку. Например, я всегда спрашиваю, какие планы у продавца. И если он скажет, что ему нужно купить на полученнные деньги квартиру и эта сделка будет проходить отдельно, то я обязательно постараюсь объяснить покупателю все риски и скорее всего он выберет другой вариант. Лучше уж альтернатива, чем потом мучиться с выселением продавца. 

 

12 часов назад, Катакомба сказал:

Не знаю, я предпочитаю не ввязываться в цепочки. Один слетел, все зависли. Я сначала продала квартиру, потом купила. Такой форс-мажор встречается примерно раз в семь лет у нас. То есть, шансы попасть на те шесть с половиной, когда можно не превратить в бумажки деньги за квартиру достаточно высоки.

А третьего варианта не существует?

Если, к примеру, уже есть одна квартира, а хочется купить другую побольше. Как вариант, можно накопить взнос на будущую квартиру. Взять ее в ипотеку, а потом продать старую и погасить полностью ипотеку или бОльшую часть. Или сдать одну из квартир. Тоже вариант.

Я тоже предпочитаю не связываться с альтернативами. И не связывалась, по мне это геморрой. Альтернативная цепочка - это зависимость от многих участников сделки. Я покупала квартиру, где было отмечено "свободная продажа", никто не проживает и не прописан. И нашла такую быстро, в течение 2-х недель после одобрения ипотеки. И таких квартир, в Московской области, замечу, было не мало.

С альтернативой связываться в дальнейшем не хочу. Потому что жилье, подходящее по моим запросам, может быть один-два варианта всего лишь, и на него дико задирают ценник. Тогда придется искать жилье в разных городах одного направления (а может и в разных направлениях одной области), чтобы и по цене подходило, и по моим запросам соответствовало. Какая тут может быть альтернатива?

[Вакула 6 786]

10 минут назад, Фортуната сказал:

Если, к примеру, уже есть одна квартира, а хочется купить другую побольше. Как вариант, можно накопить взнос на будущую квартиру. Взять ее в ипотеку, а потом продать старую и погасить полностью ипотеку или бОльшую часть. Или сдать одну из квартир.

Это, конечно, самый лучший вариант. Сначала купить новую новую недвижимость, а потом продать старую. Для себя я так и делала. Но не у всех есть возможность накопить даже на первоначальный взнос. 

 

13 минут назад, Фортуната сказал:

Я покупала квартиру, где было отмечено "свободная продажа", никто не проживает и не прописан.

Единственный минус. Такие квартиры как правило дороже альтернативных. Опять же ни кто не даст гарантию, что сделка не сорвется в последний момент, а пройдет без сучка и задоринки. 

Самая сложная сделка на моей памяти - это покупка дома без всякой альтернативы. Но из-за странного поведения продавцов и их риелторов переговоры заняли несколько недель, и все равно сделка чуть не сорвалась в самый последний момент, уже у нотариуса. А потом еще раз чуть не сорвалась- во время закладывания денег в ячейку. 

[Фортуната 6 307]

Только что, Вакула сказал:

Это, конечно, самый лучший вариант. Сначала купить новую новую недвижимость, а потом продать старую. Для себя я так и делала. Но не у всех есть возможность накопить даже на первоначальный взнос. 

Ну вот, сами выбрали третий вариант, а советуете ввязываться в альтернативную продажу. Это для риэлтора выгоднее, двойная комиссия с продажи/покупки, а не для покупателя. 

Только что, Вакула сказал:

Единственный минус. Такие квартиры как правило дороже альтернативных. Опять же ни кто не даст гарантию, что сделка не сорвется в последний момент, а пройдет без сучка и задоринки. 

Нет, кстати, наоборот. Я нашла квартиру сама, дешевле рынка, плюнула на некомпетентных риэлторов. Квартира продавалась с пометкой "срочно". А тут я, с уже одобренной ипотекой. Как раз и найти такое предложение проще было.

[Катакомба 52 612]

4 часа назад, Фортуната сказал:

Откуда вы это знаете? 

Ипотека без первоначального взноса была и сейчас она есть. 

У меня знакомый брал ипотеку в 2017 году, новостройку. Денег на первоначальный взнос у него не было. Не женат и без детей. Квартира-студия в городе Видное стоила от 2-х млн.руб. на стадии котлована. Сейчас уже сданная квартира стоит около 4,5 млн.руб. Выгода очевидна. 

Он мне скидывал ссылку на банковское предложение, я бы сама взяла ипотеку при таких условиях, но у меня на тот момент уже была ипотека.

Да, платеж будет большой. 

Не верю.  Либо он вам не все рассказал, либо там соглашение между банком и застройщиком, что застройщик оплачивает банку первоначалку. Такие исключения есть, но их тоже немного.

[Вакула 6 786]

7 часов назад, Фортуната сказал:

вот, сами выбрали третий вариант, а советуете ввязываться в альтернативную продажу

Если у людей есть возможность сначала купить, а потом продать - то я всегда посоветую так и сделать. Но это редкость. Гораздо чаще у людей есть  квартира, но нет свободных денег

И двойной комиссии при альтернативе нет. 

[Фортуната 6 307]

5 часов назад, Катакомба сказал:

Не верю.  Либо он вам не все рассказал, либо там соглашение между банком и застройщиком, что застройщик оплачивает банку первоначалку. Такие исключения есть, но их тоже немного.

А я вам не верю. Вы не брали ипотеку без первоначального взноса, так о чем разговор? 

Я видела предложение этого банка без первоначального взноса. В 2017 году, да я б сама взяла под те цены. Но не могла, у меня уже была ипотека на вторичку, вторую ипотеку мне бы не дали.

У этого человека реально не было денег на первоначальный взнос, поэтому платеж был большой. Есть такие люди, которые не могут копить деньги, вот он из этого числа. 

1 час назад, Вакула сказал:

Если у людей есть возможность сначала купить, а потом продать - то я всегда посоветую так и сделать. Но это редкость. Гораздо чаще у людей есть  квартира, но нет свободных денег

И двойной комиссии при альтернативе нет. 

А что еще остается, когда такая нестабильная ситуация на рынке недвижимости? Продавать сначала, потом покупать - рискованно. Альтернатива - это если покупка и продажа в одном городе. И то риски, вот я например, то, что хочу купить - этого жилья мало, очень мало. При альтернативе мне придется соглашаться на те варианты, которые меня не устроят. А я так не хочу.

Двойная комиссия есть. У меня знакомая продавала квартиру в Москве (в старой Москве) и покупала в Новой. Ей в этом помогал ее риэлтор, так он двойную комиссию взял, за продажу и покупку жилья. Эта знакомая даже кредит брала на оплату услуг агентства (приличная сумма). Вот у нее как раз была альтернатива. Ипотеку она не брала, просто продала одно, и одновременно купила другое жилье, более просторное.

Изменено 3 Апреля 2022 пользователем Фортуната

[Вакула 6 786]

48 минут назад, Фортуната сказал:

Ей в этом помогал ее риэлтор, так он двойную комиссию взял, за продажу и покупку жилья.

Так двойная комиссия не за альтернативу, а за 2 сделки. Если бы она в разные дни продавала и покупала, так точно также заплатила бы 2 раза, за каждую сделку отдельно. Наоборот, если 2 сделки одновременно или с небольшим разрывом, то часто скидку делают, за объем так сказать. 

Изменено 3 Апреля 2022 пользователем Вакула

[Фортуната 6 307]

37 минут назад, Вакула сказал:

Так двойная комиссия не за альтернативу, а за 2 сделки. Если бы она в разные дни продавала и покупала, так точно также заплатила бы 2 раза, за каждую сделку отдельно. Наоборот, если 2 сделки одновременно или с небольшим разрывом, то часто скидку делают, за объем так сказать. 

Так я это и имела в виду. 

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

https://blog.domclick.ru/post/sdelki-s-nedvizhimostyu-alternativnaya-pryamaya-i-svobodnaya

Если 2 задачи - продать и купить, то двойная комиссия будет, если это делать через риэлтора, что не так? 

Знакомой скидок не делали, платила как за две услуги.

Я вот жилье без риэлтора нашла очень быстро, возможно, также буду продавать жилье и покупать новое. Не нужны мне никакие посредники.

Изменено 3 Апреля 2022 пользователем Фортуната

[Вакула 6 786]

26 минут назад, Фортуната сказал:

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

https://blog.domclick.ru/post/sdelki-s-nedvizhimostyu-alternativnaya-pryamaya-i-svobodnaya

Некоторые участники альтернативной сделки только покупают или продают. Например, А продает квартиру Б, Б продает квартиру В и покупает квартиру у А. В результате 3 участника, но только один Б совершает 2 сделки и соответственно платит, как вы говорите, двойную комиссию. Но если бы он эти две сделки провёл в разные дни, то есть 10 числа продал квартиру В, а 12 числа купил бы квартиру у А, то он также заплатил бы комиссию за две сделки. 

А вот А и В, тоже участники цепочки, но они совершают по одной сделки и соответственно платят одну комиссию. Вывод: размер комиссии зависит не от того альтернативная сделка или нет, а от количества сделок. 

[Фортуната 6 307]

1 час назад, Вакула сказал:

Некоторые участники альтернативной сделки только покупают или продают. 

А вот А и В, тоже участники цепочки, но они совершают по одной сделки и соответственно платят одну комиссию. Вывод: размер комиссии зависит не от того альтернативная сделка или нет, а от количества сделок. 

Вы рассказываете частные случаи сделок с альтернативной цепочки продаж. 

А я вам говорю, о двойной комиссии, которую нужно платить риэлтору непосредственному участнику альтернативной сделки. Участнику, который одновременно (или с разницей в датах) продает и покупает жилье. 

Я, например, ни в какие альтернативные сделки влезать не хочу, если у меня только цель продать или только купить. 

Вы пишете, что для Москвы/области характерны исключительно альтернативные сделки. Это не так. 

Из 10 примерно знакомых, которых я знаю, только у одной была альтернативная сделка, потому что она продавала и покупала жилье. Большинство купили новостройку, там никаких альтернативных продаж нет. Из тех, кто брал вторичку в Московской области, покупали квартиру в статусе "свободная продажа", еще и мне советовали покупать именно с таким статусом в объявлении, что я и сделала. Никто не советовал ввязываться с альтернативными сделками. Я такие объявления пропускала мимо.

Изменено 3 Апреля 2022 пользователем Фортуната

[Фортуната 6 307]

7 часов назад, Вакула сказал:

Гораздо чаще у людей есть  квартира, но нет свободных денег

Это при каких случаях? 

Чтобы расширить жилье, например, продать однушку и купить двушку или трешку, нужно где-то брать деньги. Или ипотеку брать, но опять-таки, нужен первоначальный взнос. Как это технически происходит у участника альтернативной сделки? 

[Вакула 6 786]

43 минуты назад, Фортуната сказал:

Вы пишете, что для Москвы/области характерны исключительно альтернативные сделки. Это не так. 

Я пишу о том, что  если человеку нужно сначала продать единственное жилье, а потом купить, то чаще всего он выбирает альтернативную сделку. Это позволяет избежать риска резкого повышения цены или процентной ставки. Плюс экономит деньги на переезд и найм жилья между сделками. Кроме того, не нужно думать, как сохранить деньги в это время. 

 

35 минут назад, Фортуната сказал:

Это при каких случаях? 

У кого-то есть деньги на доплату, но нет денег на всю квартиру. Кто-то напротив покупает более дешевую квартиру взамен дорогой. Иногда вообще квартиры стоят примерно одинаково, но находятся в разных районах. Ситуации у всех разные. 

[Искра 3 453]

Вот и я "влипла" в такую же ситуацию. Мою квартиру выбрала многодетная семья, дали задаток, оформили (одобрили!) ипотеку. Но, когда пришли в банк на сделку- нам сказали, что все аннулируется. Мои покупатели-многодетная, приезжая из района, семья, снимающая квартиру для проживания за 20 тысяч. Как мать семейства там, в банке,  не сошла с ума-не представляю. Она так выла, упав на пол.....Люди, находящиеся вокруг, стояли со слезами на глазах,но чем тут можно помочь?

Я же, выписавшись из своей квартиры, теряю социальные выплаты, также дала задаток за жилье, которое присмотрела себе и которое, в ближайшее время, купить не смогу.В квартире хаос: всё в мешках и коробках, разобрана мебель.

Конечно, я не осталась без крыши над головой, пропишусь обратно, но.... Почему у банков такое отношение к людям? Одобрили ипотеку 26 марта, записали на 31 марта на сделку, наверняка зная уже, что сделка не состоится.....

[Карамболь 29 120]

@Искра, а под какой процент была одобрена ипотека ваших покупателей? Ведь уже с начала марта в том же Сбере в районе 20%?

26 марта одобрена под высокий процент, почему отменена сделка? 

Я понимаю отмену сделки если в конце февраля под 11 % давали ипотеку, то в конце марта банку невыгодно стало... 

[Suprema lex 27 849]

2 часа назад, Искра сказал:

Почему у банков такое отношение к людям?

Потому что у людей такое отношение к людям. В ветке даже почитайте. Злорадство в полный рост "самдураквиновата" и полная аннуляция какого-то даже подобия социального договора между гражданами и государством, пока оно их само не коснулось. Но все же верят, что не коснется, вот они-то умные. 
С чего бы банкам тогда бы иметь другое мнение и быть человечнее. По хорошему, регулятор должен бы этим заняться. А то молодцы, так менять условия. Этак они и до действующих сделок дойдут - "давайте платите больше". И тут будут прыгать от злорадства  "нечего было квартиру покупать, ишь отдельно жить захотели". 

[Лавка антиквара 107 996]

16 минут назад, Suprema lex сказал:

Этак они и до действующих сделок дойдут - "давайте платите больше"

Это уже было, в 90-е годы. Резко поднялась процентная ставка и по действующим сделкам стали повышать проценты. В течение примерно 1-2 лет такое было. Потом прокатилась волна судов по России. Потом в договор стали включать пункт, что банк имеет право в одностороннем порядке повышать или понижать процентную ставку. Потом снова волна судов, вплоть до Верховного, где признали такой пункт договора недействительным.

Так что с учётом прошлой судебной практики до такого не дойдёт. 

[Интеграция 39 881]

@Искра сочувствую вам, а ещё больше- покупателям. У них, вероятнее всего, ещё и мат.капитал участвовал, и насколько я знаю, его "дают в руки" под конкретную сделку после специальной комиссии, которую они прошли перед несостоявшейся сделкой, и нужно будет оформлять все заново. Итого с учётом роста процентной ставки, цен на недвижимость, совсем грустная картина. 

Ну, а отношение... Человек человеку волк. Как заметила @Suprema lex, в теме люди без личного корыстного интереса рады поглумиться, как вышло с примером о моем коллеге, а уж в банках собственная прибыль тем более важнее, чем чья-то крыша над головой. Юридически они в своём праве, по-человечески всем плевать. 

 

[Spa 6 107]

11 минут назад, Интеграция сказал:

с примером о моем коллеге

Ваш коллегам сам принял решение рискнуть единственным жильём. Особенно учитывая постоянный рост цен на жилье. Вы же сами признаете значительный рост цен на недвижимость в вашем городе. 

14 минут назад, Интеграция сказал:

а уж в банках собственная прибыль тем более важнее, чем чья-то крыша над головой

А в банке работают такие же люди с ипотекой и без. И если банк перестанет работать, то они потеряют работу. Почему вы о них не думаете?

[Интеграция 39 881]

8 минут назад, Spa сказал:

Ваш коллегам сам принял решение рискнуть единственным жильём. Особенно учитывая постоянный рост цен на жилье. Вы же сами признаете значительный рост цен на недвижимость в вашем городе. 

Я на рост цен сетовала, или на отмену сделки? 

9 минут назад, Spa сказал:

И если банк перестанет работать, то они потеряют работу. Почему вы о них не думаете?

О других пусть думают их работодатели (а они думают, принимая решение об отмене сделок и повышении процента за кредиты). Я думаю о своих сотрудниках. 

[Spa 6 107]

8 минут назад, Интеграция сказал:

Я на рост цен сетовала, или на отмену сделки

Так рост цен мог бы так же привести к отмене сделки. В чем принципиальная разница?

9 минут назад, Интеграция сказал:

принимая решение об отмене сделок и повышении процента за кредиты

Они не могут нарушить закон. Что вас в этом удивляет?

10 минут назад, Интеграция сказал:

Я думаю о своих сотрудниках

Они у вас недееспособные? Не могут подумать о себе сами?