Купля-продажа жилья: ипотека, наличные

[Дануна 10 623]

Только что, Белый орикс сказал:

То есть покупатель на свой страх и риск до сделки оплачивает долги? А потом только выходит на сделку?

Какие??

Тонкостей не знаю -это не моя ситуация, но там реально каждый чих документально прописывается. И да, риск есть, а как иначе, ведь получается купить хорошую квартиру за копейки.

[Вакула 6 786]

2 минуты назад, Белый орикс сказал:

То есть покупатель на свой страх и риск до сделки оплачивает долги? А потом только выходит на сделку?

Естественно. А как иначе? Составляется предварительный договор и оплачивается. Да, это риск. Поэтому и цена занижена. Кто не хочет рисковать, ищет квартиру без риска, но дороже.

[Жизнь продолжается 89 298]

Только что, Белый орикс сказал:

Так это такой риск большой, вся надежда исключительно на честность продавца?

Риски есть, . да. Но на моей памяти ни разу срывов сделки не было по этим причинам. Обкладываемся расписками и контролируем всю дальнейшую цепочку.

[Белый орикс 114 940]

1 минуту назад, Дануна сказал:

И да, риск есть, а как иначе, ведь получается купить хорошую квартиру за копейки.

Или оплатить чужие долги и остаться ни с чем. 

Только что, Вакула сказал:

Да, это риск.

 

Только что, Жизнь продолжается сказал:

Риски есть, . да

Ну раз есть предложение, видимо - есть и спрос на такие сделки. Все эти расписки - просто бумажки, с которыми по судам бегать надо в случае мошенничества со стороны продавца. 

[Дануна 10 623]

Только что, Белый орикс сказал:

Или оплатить чужие долги и остаться ни с чем. 

Если бы риски были такие огромные, вообще не было бы такой практики как класса. А она есть, и весьма распространенная,  как оказалось. 

[Вакула 6 786]

5 минут назад, Белый орикс сказал:

ли оплатить чужие долги и остаться ни с чем

Кто не рискует, тот не пьёт шампанское. У меня была сделка, где 50 процентов вносилось наличными до регистрации сделки и плюс еще оставался прописанный человек на неопределённое время. Ещё больший риск. Зато цена наполовину меньше рыночной. В итоге все нормально прошло.

Вспомнила, там ещё и свежее наследство было. Так что вообще кошмар, но покупатель сильно сэкономил.

Изменено 26 Июля 2022 пользователем Вакула

[Белый орикс 114 940]

2 минуты назад, Вакула сказал:

и плюс еще оставался прописанный человек на неопределённое время. Ещё больший риск. Зато цена наполовину меньше рыночной. В итоге все нормально прошло

Это надо быть очень рисковым и отчаянным человеком, чтобы решиться на такое.

Я категорически упёрлась рогом, что не выйду на сделку пока не снимут с регистрации несовершеннолетнюю дочь продавца. И никакие бы скидки на стоимость квартиры меня, наверно, не устроили бы. Я не могу настолько доверять тех, кого вижу впервые  

[Жизнь продолжается 89 298]

4 минуты назад, Вакула сказал:

там ещё и свежее наследство было.

Цена показана в миллион?

[Дануна 10 623]

Риэлтор не риэлтор, но  наверно покупатели тоже не идиоты, с откровенно стремными продавцами даже с самыми лакомыми предложениями связываться не будут.

Подруга например купила двушку по цене однушки, потому что никто не хотел связываться, там было 3 собственника, и все между собой на ножах, все время орали, ругались, и все убегали от них. А она осталась, и выиграла.

Изменено 26 Июля 2022 пользователем Дануна
ошибки

[Вакула 6 786]

5 минут назад, Жизнь продолжается сказал:

Цена показана в миллион

Там реальная цена была меньше миллиона.Это 15 лет назад было. Плюс очень существенный дисконт. Сейчас этот объект стоит миллионов 7. Но там, конечно, было вложено еще около миллиона в строительство. Все равно покупатель сильно выиграл.

Изменено 26 Июля 2022 пользователем Вакула

[Жизнь продолжается 89 298]

2 минуты назад, Дануна сказал:

, но  наверно покупатели тоже не идиоты, с откровенно стремными продавцами даже с самыми лакомыми предложениями связываться не будут.

Если бы. Дураков. жадных до халявы. достаточно. 

[Дануна 10 623]

4 минуты назад, Белый орикс сказал:

Я категорически упёрлась рогом, что не выйду на сделку пока не снимут с регистрации несовершеннолетнюю дочь продавца. 

О, в рассказанной мной ситуацией была вобще куча несовершеннолетних, но продавец сам все прекрасно понимал и даже и не дергался, пока всех не выписал - иначе какой идиот с ними свяжется. Когда мне это рассказали, я была удивлена -часть из этих несовершеннолетних замечательно выписали в никуда.

[Жизнь продолжается 89 298]

1 минуту назад, Дануна сказал:

а -часть из этих несовершеннолетних замечательно выписали в никуда.

Это вполне допускается, . если дети не собственники.

[Дануна 10 623]

Только что, Жизнь продолжается сказал:

Это вполне допускается, . если дети не собственники.

Да, там они были не собственники, и маткапитала тоже не было. 

 

[Белый орикс 114 940]

3 минуты назад, Жизнь продолжается сказал:

Это вполне допускается, . если дети не собственники.

 

4 минуты назад, Дануна сказал:

-часть из этих несовершеннолетних замечательно выписали в никуда.

Меня это тоже удивило. При этом мне изначально втирали, что так нельзя, что честно-честно выпишут после сделки, вот только в Москву продавец попадёт и тут же случится всё. Но в этом моменте я твёрдо стояла, была готова выйти из сделки и дойти до суда для возвращения задатка. И в течение пары дней несовершеннолетнюю девочку выписали. Куда - не знаю. 

[Черепашка 20 135]

33 минуты назад, Белый орикс сказал:

Я категорически упёрлась рогом, что не выйду на сделку пока не снимут с регистрации несовершеннолетнюю дочь продавца. И никакие бы скидки на стоимость квартиры меня, наверно, не устроили бы. Я не могу настолько доверять тех, кого вижу впервые

Мы нашли очень хорошую квартиру в Москве, для нас было важно чтобы метро было рядом. В этой дом проходишь и буквально через 500м метро. Не купили, так как два собственника мать и сын. Сыну 18 в сентябре. Нас продавец уговаривала,у самих руки чесались. Но не рискнули, рассудили, что сумма не три копейки и  не готовы мы к  неприятностям. 

[Капризулька 28 925]

17 часов назад, Лохматая сказал:

Мне кажется, что нужно чтобы интересы продавца и покупателя представляли разные агентства, чтобы проверка была проверкой, а не фикцией и тогда таких ситуаций как у меня тоже не будет. 

А что они проверят? Только то, что Вы и сами можете проверить, потратив немного времени и денег. Не столько, сколько потратите при обращении к ним.

И что даст эта проверка? Они же не выступают гарантом, не берут на себя ответственность за дальнейшую судьбу объекта недвижимости.

Когда мы брали ипотеки, я очень интересовалась именно процессом "постелить соломки" на всякий случай.

Единственное решение, которое нашла лично для СЕБЯ (кто-то поумнее знает наверное и другие варианты ), - это страхование титула или титульное страхование. Это страховка на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают недействительной по причинам, о которых Вы не знали в момент заключения договора купли-продажи.

Но в то время это было очень дорого для нас, мы такую страховку не покупали.

И то, как мне кажется, наступление страхового события не так просто доказать, чтобы получить выплату.

Куда не кинь, везде клин...

Изменено 27 Июля 2022 пользователем Капризулька

[Дануна 10 623]

9 часов назад, Черепашка сказал:

Мы нашли очень хорошую квартиру в Москве, для нас было важно чтобы метро было рядом. В этой дом проходишь и буквально через 500м метро. Не купили, так как два собственника мать и сын. Сыну 18 в сентябре. Нас продавец уговаривала,у самих руки чесались. Но не рискнули, рассудили, что сумма не три копейки и  не готовы мы к  неприятностям. 

А что именно вас остановило? Этого сына некуда было выписать?

[Черепашка 20 135]

32 минуты назад, Дануна сказал:

А что именно вас остановило? Этого сына некуда было выписать

Да, просили оставить, самое долгое до сентября. Ну и в целом побоялись сделки с несовершеннолетним.  Будет потом иск, что его права ущемлены. Ну нафиг. 

[Дануна 10 623]

1 минуту назад, Черепашка сказал:

Да, просили оставить

Не, с таким сразу лесом. Покупать квартиру с прописанным там человеком вообще плохая идея. Фильм Дюплекс тому пример. 

Помницца, видела объявление на авито очень давно, продавали квартиру просто за копейки, даже по тем ценам, но с каким-то мужиком, имеющим право пожизненного пользования. 

[Лавка антиквара 107 994]

Только что, Дануна сказал:

Покупать квартиру с прописанным там человеком вообще плохая идея.

Я свою квартиру продавала не выписываясь. Продала в октябре, а выписывалась дистанционно через три месяца. Ситуации разные бывают. 

[Фортуната 6 307]

15 часов назад, Капризулька сказал:

Когда мы брали ипотеки, я очень интересовалась именно процессом "постелить соломки" на всякий случай.

Единственное решение, которое нашла, - это страхование титула или титульное страхование. Это страховка на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают недействительной по причинам, о которых Вы не знали в момент заключения договора купли-продажи.

Почему вы думаете, что это единственное решение? Много ли вы случаев знаете, когда выплачивали по данному виду страхования выплаты по страховому случаю? 

Любая страховая компания не заинтересована в выплатах, если речь идет о крупной сумме. Недвижимость - это большие суммы. Естественно, что страховая компания будет судиться до последнего, чтобы не платить страховую сумму своим  клиентам. Для них выплаты по страховки - это убытки. 

Можете прочитать о "казусе семьи Чалаевых", которые приобрели квартиру, застраховали титул. А потом лишились квартиры, так как выяснилось, что квартиру не законно продали. Были суды. Страховая компания "ЗАО Макс" отказалась выплачивать деньги. 

"Кроме того, как всегда бывает при ипотеке, по рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности. Застраховались в ЗАО «МАКС». Профессионалы называют эту страховку «страхованием титула» (стоила услуга - 45 тыс.руб в 2008г). В принципе, все сделали правильно, обезопасили себя со всех фронтов. Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось позже, в Бутырском суде рассматривается гражданское дело – у третьих лиц имеется притязание на правообладание данной квартирой. Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 года.  Необъяснимым образом, сводные братья из города Владимира, никогда не бывавшие в Москве, успели оформить все документы в последний день до истечения срока, когда родственники могут предъявить права на наследство. По словам Марины Чалаевой, они узнали о смерти сводной сестры через полгода после ее кончины, пытались возбудить уголовное дело, но получали отказ, пока не обратились к Нургалиеву, а тем временем квартиру приобрели наши пострадавшие. Правда, материалы по уголовному делу терялись уже три раза, и, в конце концов, дело приостановили, т.к. оба первых покупателя на данный момент находятся в розыске.

В рамках гражданского дела Чалаевы проиграли суды двух инстанций и были признаны «недобросовестными покупателями», так как доверились официальным документам, но не пообщались с соседями, которые «знали, что с квартирой что-то не так, и могли видеть похороны бабушки».

Отметим, что за два года после смерти пенсионерки квартиру на Бибиревской, 15 успели продать 4 раза. Чалаевы были уже пятыми. И тем не менее у супругов не возникло подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры риэлтор Азарова объяснила растущим рынком. К сожалению (это  выяснилось в суде), и Банк не стал проверять всю историю перехода права собственности. Для них важна законность последней сделки. То есть, если объект недвижимости прошел регистрацию, и на нем нет обременений, значит все чисто.

 

Однако с самого начала, как только стало известно о наступлении страхового случая, страховая компания отказалась от выплаты страховки, несмотря на то, что Чалаевы оформили в ЗАО «МАКС» комплексную страховку, включающую и «страхование титула».

В своих объяснениях страховщики ссылаются на пункт 4.1.4г Правил ипотечного страхования, с которыми потерпевшие даже не были ознакомлены при подписании Полиса. Данный пункт исключает ретроспективное покрытие, т.е. если опасность наступления страхового случая возникла еще до подписания договора.

https://www.kdo.ru/author/daily/2010/07/20/daily_17370.html

Семья Чалаевых судилась со страховой компанией более 7 лет (с 2008 года по 2015). Не знаю, чем дело закончилось, не пишут. Одна сторона выигрывает, другая потом подает апелляцию. И по новой, читала, что семья потратилась на адвоката (более 1 млн.руб точно). 

И еще вы когда подписываете страховку, вам дают полис. Но! Вам не дают полные условия договора страхования, их потом просто подшивают к вашему договору. А мало ли что там они подошьют, с задним числом. Поэтому эта страховка ни о чем. Найдут любую зацепку, чтобы не выплачивать деньги. То будут биться, что вы "недобросовестный" покупатель, то в страховке будет исключено "ретроспективное страхование" и т.д.

Изменено 27 Июля 2022 пользователем Фортуната

[Капризулька 28 925]

1 час назад, Фортуната сказал:

Почему вы думаете, что это единственное решение? Много ли вы случаев знаете, когда выплачивали по данному виду страхования выплаты по страховому случаю? 

Я писала конкретно про себя, если Вы не заметили. Я писала про "единственное решение, которое нашла" САМА, а вовсе не настаивала, что это единственно верное решение совсем и для всех:

17 часов назад, Капризулька сказал:

Единственное решение, которое нашла, - это страхование титула или титульное страхование

И про тёрки со страховой я тоже упомянула. Я прекрасно всё понимаю

17 часов назад, Капризулька сказал:

И то, как мне кажется, наступление страхового события не так просто доказать, чтобы получить выплату.

Куда не кинь, везде клин...

Так что ни про какую семью мне приводить примеры не надо. Я довольно скептически отношусь и к агентствам недвижимости, и к страховым, и к банкам, кстати, тоже. Я очень подозрительная в этом плане: кругом враги.

И на месте этой семьи я бы купила услугу у ОЧЕНЬ большой компании федерального уровня... Компания, которая страхует такие риски, должна быть гигантом федерального уровня и у всех на слуху, как минимум.

И да, условия договора нужно читать, просить распечатанными на руки и читать. Фраза "договор представлен на сайте" меня очень напрягает. Если без услуги не обойтись, то и туда заглядываю.

Надо мной всегда все ржут. Я читаю всё. Стараюсь не спеша и вдумчиво. Даже, когда расписываюсь за получение пиццы или ковра из химчистки.

И вообще я не очень люблю давать свой автограф направо и налево. И детей этому учу.

Изменено 27 Июля 2022 пользователем Капризулька

[Фортуната 6 307]

5 минут назад, Капризулька сказал:

Я писала конкретно про себя, если Вы не заметили. Я писала про "единственное решение, которое нашла" САМА, а вовсе не настаивала, что это единственно верное решение совсем и для всех:

И что? Вы пишете на открытом форуме, а не только для себя. 

И другие тоже могут подумать, что титульное страхование - это единственный выход. Это не так. На практике, чтобы что-то получить, надо годами судиться со страховой компанией.

Вот еще нашла, типичные отказы по выплате титульного страхования. 

"С титульным страхованием всё не так гладко, как могут рассказывать сами страховщики. Основная проблема: отказы в компенсации убытков.

Типичные причины отказа в выплате:

• конфискация имущества в связи с уголовным преступлением – страховка не покрывает этот риск;
• признание страхователя решением суда недобросовестным приобретателем недвижимости, т.е. тем, кому на момент сделки было известно обо всех проблемах;
• незаконная перепланировка (без согласования с госорганами) – неожиданно для такого рода полисов, но это так;
• при отказе страхователя от права требования к лицу, ответственному за убытки, возмещённые страховщиком;
• установление судом факта совершения сделки продавцом недвижимости под влиянием обмана, насилия, угрозы, мошенничества со стороны покупателя полиса.

Страховщик выплачивает деньги только когда суд завершён. Это минимум 2-4 месяца с момента начала разбирательства, плюс апелляция и кассация, т.е. ещё 5 месяцев. Страхователь при этом должен быть признан судебной инстанцией добросовестным приобретателем.

Сразу после получения решения суда о признании сделки недействительной и подготовки документов, в течение 10-14 дней деньги выплачивают. Владелец полиса, по сути, передаёт страховщику право требования денег с продавца, ответственного за убытки.

На практике, бывают и удивительные случаи, когда страховые компании после вынесения решения суда, обязывающего продавца квартиры вернуть деньги покупателю, просто «сливаются», другого слова и не подберёшь. Ссылаются они на правила страхования, согласно которым, если убыток возмещается третьими лицами, страховщик освобождается от обязательств. Есть решение суда, значит, ущерб, считай, уже покрыт. То, что у продавца нет денег или он скрылся с горизонта, никого не интересует. Страховка в этом случае не работает и смысла в ней нет никакого".

https://finuslugi.ru/ipoteka/stat_titulnoe_strahovanie_nikomu_ne_nuzhnoe_no_ochen_vazhnoe

Изменено 27 Июля 2022 пользователем Фортуната

[Вакула 6 786]

10 минут назад, Капризулька сказал:

ЗАО Макс

Довольно крупная компания. Во всяком случае в Московской области у 90 процентов моих знакомых медицинский полис именно Макса.

К сожалению, при покупке недвижимости невозможно полностью защититься от всех рисков. И никто никогда не гарантирует полную безопасность сделки: ни банк, ни страховая, ни риелтор. Слишком большие суммы.

Чтобы у покупателя снизились риски нужно менять законодательство. Пока все происходит наоборот. Отменяют обязательность штампа о браке в паспорте, а по другому проверить его наличие невозможно. В некоторых регионах еще и перестали выдавать архивную выписку. Ну и как тут что-то проверять?

Изменено 27 Июля 2022 пользователем Вакула