Купля-продажа жилья.

[Добрый день 537]

Нужна помощь.

Составлен предварительный договор. Залог 30 000 рублей уплатила.

Покупаю 1 комнатную, Была приобретена беременной незамужней женщиной  в ипотеку до брака в 2012 . Потом она зарегистрировалась и в законном браке родила, а 2017 развелась. Долг по ипотеке еще около 1 000 000руб..

Они со своим риелтором хотят , что бы я от своего имени заплатила этот миллион в тот банк, а там ,мол, по почте через 10 дней придет подтверждение о уплате задолженности и сразу же с ним идти регистрировать право перехода собственности квартиры

Местом для составления документом указан офис риелтора. 

Вариант не дешевый, но для нас идеальный. Не хочется упускать.

Какие подводные камни есть и как их лучше обойти. Просто так заплатить  миллион за чужого человека и потом 10 дней и даже больше переживать? Я заплачу, а вдруг она раздумает? Как мне вернуть свои деньги? Не будет ли бывший муж претендовать на квартиру (там был сделан ремонт)? Ребенок у нее один.

[Арчита 21 191]

24 минуты назад, Добрый день сказал:

Они со своим риелтором хотят , что бы я от своего имени заплатила этот миллион в тот банк, а там ,мол, по почте через 10 дней придет подтверждение о уплате задолженности и сразу же с ним идти регистрировать право перехода собственности квартиры

Хотеть не вредно). Я бы на такое никогда не согласилась. Где гарантия что после покрытия Вами долга по ипотеке  вам продадут эту квартиру? Вы можете их потом вообще не найти.  Все должно делаться через ячейку банка. Закладка должны быть банку 1000000 и остальную сумму в другую ячейку уже продавцу. Банк получив деньги снимает обременение и после этого уже регистрируется сделка и вы получаете на руки чистые документы без обременения . Это ДКП и выписка из реестра о том, что  обременение на данную квартиру не зарегистрировано. Только после этого вы отдаете ключ от ячейки продавцу в обмен на расписку в получении денег. 

У меня так сделка сорвалась по ипотечной квартире. Мне не понравилось как со мной обращались продавец и риэлтор. Я приняла решение отказаться от сделки. Аванс мне вернули после написания мной претензии продавцу. Иначе пришлось бы подавать в суд на возврат аванса. 

 

 

[Бабалена 27 982]

37 минут назад, Добрый день сказал:

Они со своим риелтором хотят

Вы поинтересуйтесь у риелтора, делал ли он/она такие сделки, выясните, в каком банке взят кредит. Очень часто риелторы даже не представляют себе, о каком геморрое так благостно вещают наивным покупателям

Лучше всего будет вам нанести визит в банк, где заложена квартира и у руководителя ипотечного отдела узнать, как можно безопасно провести сделку. Конечно при условии, что руководитель хоть немного разбирается в вопросе. А то всякое бывает...

[Добрый день 537]

9 минут назад, Бабалена сказал:

ы поинтересуйтесь у риелтора, делал ли он/она такие сделки, выясните, в каком банке взят кредит.

Юникредитбанк.

Риелтор и продавец хорошие знакомые. Риелтор сказала продавцу, что мол.  сумма большая и  под расписку в долг не получится и нужно чтобы я платила от своего имени.

[Добрый день 537]

31 минуту назад, Большая кошка сказал:

Все должно делаться через ячейку банка. Закладка должны быть банку 1000000 и остальную сумму в другую ячейку уже продавцу. Банк получив деньги снимает обременение и после этого уже регистрируется сделка и вы получаете на руки чистые документы без обременения . Это ДКП и выписка из реестра о том, что  обременение на данную квартиру не зарегистрировано. Только после этого вы отдаете ключ от ячейки продавцу в обмен на расписку в получении денег. 

Как вообще делается эта закладка? Как оформляется документально?

Простите за наивность. впервые сталкиваюсь с этим делом.

[Бабалена 27 982]

2 минуты назад, Добрый день сказал:

Риелтор и продавец хорошие знакомые.

Это ничего не меняет, хоть близкие родственники. Вы меньше слушайте риелтора, а нанесите визит в банк, риелтора можете взять с собой. Вам на выбор предложат несколько вариантов, какой вам больше понравится, тот и выберете. Примерно такие - взять ипотеку в этом же банке на погашение кредита продавца именно под эту квартиру, что будет более безопасно. 

Гасить чужой кредит даже под предварительный договор я бы не могла советовать своему клиенту. Мало ли что.

[Арчита 21 191]

1 час назад, Добрый день сказал:

Как вообще делается эта закладка? Как оформляется документально?

Простите за наивность. впервые сталкиваюсь с этим делом.

Судя потому что вы написали я бы не доверяла этой парочке. Вы не залезете в их голову что там у них на уме. Честные они или аферистки, захотели закрыть свою ипотеку за чужой счет, за счет лохов. 

Но предлагать погасить им ипотеку а потом через 10 дней идти оформлять переход права собственности это слишком  рискованно. Посудите сами.   Вы закрыли им ипотеку,  отдали банку  миллион рублей. Они получили чистые документы, квартира без обременения, долгов у них уже нет. Зачем им продавать вам квартиру?  Пошлют вас лесом  да и все. 

У вас должен быть свой риэлтор а лучше всего юрист.  Идёте в Банк где у них ипотека и говорите что хотите купить квартиру которая в залоге  у вашего банка.  Дальше вам должны объяснить или предложить варианты такой покупки. Самый надежный это через ячейки и как я описала выше. Ключ от ячейки только у вас и надо четко прописывать в договоре банковской ячейки условия доступа. Это зарегистрированный договор купли- продажи на ваше имя и выписка из Госреестра  на ваше имя  на данную квартиру строго без обременения.  Весь механизм как будет проходить сделка вам должен рассказать юрист. Риэлторам я не верю, это  могут быть случайные люди, называющие себя  риэлторами.  Где вы живете? Это тоже важно. В маленьких городах не сильно заморачиваются с ячейками, деньги могут передаваться из рук в руки в момент сдачи документов что очень и очень рискованно. 

Деньги отдали а потом что то пошло, не прошла регистрация по любой причине, где потом искать ваши деньги? 

Такие сделки надо очень хорошо представлять в уме, самой полностью разбираться и контролировать весь процесс чтобы спать спокойно. 

[Бабалена 27 982]

30 минут назад, Большая кошка сказал:

Самый надежный это через ячейки и как я описала выше. Ключ от ячейки только у вас и надо четко прописывать в договоре банковской ячейки условия доступа. Это зарегистрированный договор купли- продажи на ваше имя и выписка из Госреестра  на ваше имя  на данную квартиру строго без обременения.

Самый надежный - перезалог квартиры. Взять ипотеку в этом же банке, своей ипотекой погасить кредит продавца. 1000000 рублей банк по безналичному расчету направит на погашение кредита продавца, но только после регистрации квартиры на имя покупателя. Причем на квартире будет двойное обременение, первое будет снято после погашения кредита продавца. 

А остальная сумма закладывается в ячейку в день подписания договора купли - продажи и деньги из нее продавец может изъять после регистрации собственности на покупателя.

Процесс не очень быстрый, поэтому нужно набраться терпения. Если брать ипотеку в этом же банке, то на юриста не нужно будет тратиться, ипотечный менеджер сопроводит сделку и проследит за безопасностью.

Если же гасить кредит и одновременно закладывать остальные деньги в ячейку, то если продавец вдруг откажется от сделки после погашения кредита,  деньги из ячейки придется вынимать по решению суда или по договоренности сторон. А оно надо?

Поэтому я - за выкуп ипотеки ипотекой, на мой взгляд - самый оптимальный вариант. Все остальное - риски, причем очень большие. Для благостного риелтора это всего лишь работа, если что - то идет не так, то с него и взятки гладки,  а для людей это - жизнь.

 

[Такибудет 14 024]

24 минуты назад, Большая кошка сказал:

Посудите сами.   Вы закрыли им ипотеку,  отдали банку  миллион рублей. Они получили чистые документы, квартира без обременения, долгов у них уже нет. Зачем им продавать вам квартиру?  Пошлют вас лесом  да и все. 

И все. Они легко и законно могут отказаться от сделки купли-продажи.

На этот момент зафиксирован только момент передачи вами денег в чужих интересах. Но вы можете подать в суд. И если все пойдет нормально, суд зафиксирует их долг перед вами.

И они будут вам платить. Они и банку бы платили, но вы им обойдетесь дешевле.

2 часа назад, Добрый день сказал:

Юникредитбанк

Ипотеку?

 

1 минуту назад, Бабалена сказал:

Самый надежный - перезалог квартиры. В

 

[Добрый день 537]

3 минуты назад, Такибудет сказал:

Ипотеку?

Вы правы. Почитала договор. Кредит на миллион с лишним с 12 по 24 г.г.

Кажется это еще большая морока. Как все это разрулить и не лишиться залога и квартиру хотелось бы именно эту приобрести?.

[Бабалена 27 982]

2 минуты назад, Добрый день сказал:

Кажется это еще большая морока. Как все это разрулить и не лишиться залога и квартиру хотелось бы именно эту приобрести?.

Возьмите в этом же банке ипотеку на этот миллион и купите именно эту квартиру.

Вообще эти вопросы нужно было задавать до внесения аванса и подписания предварительного договора.

Изменено 30 Октября 2018 пользователем Бабалена

[Добрый день 537]

Спасибо.

Попробую, если удастся , все дела отменить и сходить завтра в этот банк.

[Фортуната 6 307]

4 часа назад, Добрый день сказал:

Нужна помощь.

Составлен предварительный договор. Залог 30 000 рублей уплатила.

Покупаю 1 комнатную, Была приобретена беременной незамужней женщиной  в ипотеку до брака в 2012 . Потом она зарегистрировалась и в законном браке родила, а 2017 развелась. Долг по ипотеке еще около 1 000 000руб..

Чем вы руководствовались, каким местом думали, когда подписывали предварительный договор? 

Тут очень много подводных камней, как вам уже форумчанки написали, что вы своего миллиона больше не увидите вообще. 

И еще не во всех банках выдают закладную за 10 дней. Я в двух крупных банках подавала заявку на выдачу закладной после выплаты ипотеки, и в двух же банках эта процедура занимала не менее 1 месяца, потом еще нужно ехать в специальный офис, получать закладную, и потом в регистрационную палату, платить пошлину за изменение данных и т.д. То есть может пройти больше 1 месяца.

Вопрос: по какой цене вам хотят продать квартиру? Я так поняла, квартира не миллион стоит. То есть вас могут обмануть не на 1 млн, а больше? 

То, что обмануть могут, вам уже разъяснили.

Второй момент - у этой женщины один ребенок или двое? Может у нее до свадьбы еще один ребенок был и она материнским капиталом погасила (а в этом случае нужно выделить доли и все нюансы с этим связанные).

Третий момент - квартира вторичка или той женщиной была куплена на стадии строительства? Если второй вариант, то она могла оформить ипотеку до брака, а документы на собственность могут быть оформлены в браке. И тогда недвижимость будет являться совместной собственностью и подлежать разделу после развода. Тем более женщина развелась в 2017 году. Может супруг подаст на нее в суд и будет доказывать, что квартира куплена и на его деньги тоже. 

Четвертый момент - почему женщина так хочет избавиться от своего жилья? Может у нее проблемы с разделом имущества? Не может платить по кредиту? 

1 час назад, Бабалена сказал:

Возьмите в этом же банке ипотеку на этот миллион и купите именно эту квартиру.

Вы хотя бы не вводите в заблуждение! Какой перезалог? 

Это по-другому называется, смена основного заемщика ипотечного договора. И делается в исключительных случаях, по согласию банка. Только если банк даст разрешение, а банк не охотно разрешает такое, потому что второго заемщика будут по новой проверять на доход, платежеспособность, кредитную историю и т.д. И там тоже есть нюансы.

1 час назад, Бабалена сказал:

Взять ипотеку в этом же банке, своей ипотекой погасить кредит продавца. 1000000 рублей банк по безналичному расчету направит на погашение кредита продавца, но только после регистрации квартиры на имя покупателя. Причем на квартире будет двойное обременение, первое будет снято после погашения кредита продавца. 

Снова какую-то ерунду пишете, вы хоть раз брали ипотеку? Какое двойное обременение?  Если квартира в обременении, то никакие операции с ней не возможны. Только после снятия одного обременения прежним владельцем, можно будет оформить куплю-продажу и тогда квартира будет в обременении у нового владельца. Одновременно - нет.

1 час назад, Добрый день сказал:

Вы правы. Почитала договор. Кредит на миллион с лишним с 12 по 24 г.г.

Кажется это еще большая морока. Как все это разрулить и не лишиться залога и квартиру хотелось бы именно эту приобрести?.

Вы можете подарить миллион и не заморачиваться. 

Изменено 30 Октября 2018 пользователем Фортуната

[Бабалена 27 982]

54 минуты назад, Фортуната сказал:

Снова какую-то ерунду пишете, вы хоть раз брали ипотеку? Какое двойное обременение?  Если квартира в обременении, то никакие операции с ней не возможны. Только после снятия одного обременения прежним владельцем, можно будет оформить куплю-продажу и тогда квартира будет в обременении у нового владельца. Одновременно - нет.

Вы перевозбудились, мне сдается. Как бы это - моя работа. Только что закрыла сделку в Сбербанке по этой схеме. Сначала Покупатель подает документы на ипотечный кредит, предоставляет документы на квартиру, заложенную в этом банке, продавец пишет заявление на поиск закладной. Когда приходит закладная, и заемщик и объект одобрены - назначается день сделки. В день сделки покупатель закладывает свои собственные средства в банковскую ячейку, условием выемки которых служит регистрация собственности на нового владельца, но квартира остается под двойным обременением. В закладной делается отметка о смене владельца, банк со своей стороны и своим работником подает свой пакет документов, порядок и регламент в каждом банке свой. После получения документов с регистрации, не нужно забывать, что в ЕГРН будет двойное обременение, опять назначается день, когда нужно будет со всеми документами явиться в банк, банк переводит денежные средства со счета покупателя на счет продавца и сразу же гасит долг первого заемщика, выдает справку о погашении кредита и нужно сразу же подавать документы на снятие первого обременения. Всего и делов -то.

Самое печальное, что сейчас рынок недвижимости будет наводнен залоговыми квартирами, кто - то не в состоянии платить ипотеку, кто - то хочет улучшить свои условия, кто - то просто продает взятые на ажиотаже квартиры в кредит. Приходится работать и с такими.

1 час назад, Фортуната сказал:

И делается в исключительных случаях, по согласию банка.

Да куда деваться...

[Цитата Лаврова 92 273]

1 час назад, Фортуната сказал:

Снова какую-то ерунду пишете, вы хоть раз брали ипотеку? Какое двойное обременение? 

На моей квартире было двойное обременение. Узнала об этом только тогда, когда переоформляла квартиру в единоличную собственность. Как вспомню эту задницу, волосы на голове дыбом снова встают. 

Это я только к тому, что такое бывает. 

 

1 час назад, Фортуната сказал:

Только после снятия одного обременения прежним владельцем, можно будет оформить куплю-продажу и тогда квартира будет в обременении у нового владельца.

Я даже когда выписку брала, в документе было два обременения прописано. 

Если что, ни с кем не спорю, говорю о своей ситуации. 

 

[Бабалена 27 982]

1 минуту назад, Спагетти сказал:

Как вспомню эту задницу, волосы на голове дыбом снова встают. 

Ага, пять раз покупатель с продавцом убивали по полдня своей жизни на эти манипуляции. Покупатель - гендиректор крупного предприятия, продавец - гастролирующий музыкант в очччень известном оркестре. Ору было, как будто бы я их заставляла сходиться на этой квартире. Я молчу, сколько времени я в банке провела и учила все ипотечное отделение работать. Во главе с руководителем отделения. У них регламент поменялся в августе, но не все в курсе были, оказывается. Так что меня теперь голымя рукамы не возьмешь

[Цитата Лаврова 92 273]

Только что, Бабалена сказал:

полдня своей жизни на эти манипуляции

Я месяца три убила, поэтому и вспомнила. 

[Бабалена 27 982]

5 минут назад, Спагетти сказал:

Я месяца три убила, поэтому и вспомнила. 

Не, у меня покупателя и квартиру одобрили и закладную нашли в течении трех недель где -то. А потом начался трешь с оформлением сделки. Девочки в банке некомпетентны до безобразия, пыонэрки так сказать, а руководитель сам не в курсе был, что в августе у них новый порядок случился. Пришлось мне самой проходить весь путь вместе с девочками. 

Параллельно другой клиент нашел ипотечную квартиру, хотел было покупать. Там продавец тоже предлагал дать ему 3000000 рублей, он погасит, а потом продаст прямо - таки сразу, как погасит кредит, у него типа связи в сбере, за один день все обременения снимут Хорошо, что подвернулась другая, с уже погашенным кредитом, я выдохнула прямо

[Фортуната 6 307]

1 час назад, Бабалена сказал:

После получения документов с регистрации, не нужно забывать, что в ЕГРН будет двойное обременение, опять назначается день, когда нужно будет со всеми документами явиться в банк, банк переводит денежные средства со счета покупателя на счет продавца и сразу же гасит долг первого заемщика, выдает справку о погашении кредита и нужно сразу же подавать документы на снятие первого обременения. Всего и делов -то.

Честно говоря, впервые слышу о двойном обременении, все равно речь сводится к тому чтобы снять одно обременении и установить обременение на нового владельца квартиры.

1 час назад, Спагетти сказал:

На моей квартире было двойное обременение. Узнала об этом только тогда, когда переоформляла квартиру в единоличную собственность. Как вспомню эту задницу, волосы на голове дыбом снова встают. 

Это я только к тому, что такое бывает. 

Как такое произошло, если вы не покупали квартиру в обременении? 

[Хранительница рычага 21]

День добрый, буду благодарна ответам. Банк одобрил ипотеку, в первую очередь меня привлекает отчий дом, т.е. квартира. Я владею 1/2, у двух других собственников по 1/4. Вообще реально, выкупать в ипотеку доли, такая практика существует? Как к этому относятся банки, в частности Сбербанк? После выкупа я буду единственным собственником.

[Дейзи 16 644]

В 30.10.2018 в 23:18, Фортуната сказал:

И еще не во всех банках выдают закладную за 10 дней. Я в двух крупных банках подавала заявку на выдачу закладной после выплаты ипотеки, и в двух же банках эта процедура занимала не менее 1 месяца, потом еще нужно ехать в специальный офис, получать закладную, и потом в регистрационную палату, платить пошлину за изменение данных и т.д. То есть может пройти больше 1 месяца.

Да. Снятие обременения после закрытия ипотеки от 2-х недель до 30 дней. Потом регпалата. То есть сделка будет, если будет, недель через 6. За это время нервы в клочья порвутся.

[Дейзи 16 644]

Доброе утро! 

Девушки, кто закрывал ипотеку, расскажите пожалуйста куда, что и зачем. Как долго, и где нужно вкладывать деньги? 

Первое знаю: написать заявление в банк, на снятие обременения. Написано. Мой пост сверху. От 14 до 30 дней. А дальше что? Нам позвонят, напишут из банка? А потом? 

Помогите пожалуйста. 

[Пион4к 45 678]

2 часа назад, Дейзи сказал:

кто закрывал ипотеку, расскажите пожалуйста куда, что и зачем. Как долго, и где нужно вкладывать деньги

 

2 часа назад, Дейзи сказал:

написать заявление в банк, на снятие обременения

Да. В моем случае в течении 10 дней банк должен был вернуть закладную. Вернули даже раньше. С закладной - в Росреестр (МФЦ), пишете заявление, прилагаете закладную, через 5 рабочих дней получаете погашенную закладную на руки. Платить ничего не нужно. Только для получения на руки новой выписки из  необходимо заплатить госпошлину (400 рублей) и заявление.

[Дейзи 16 644]

27 минут назад, Пион4к сказал:

е. С закладной - в Росреестр (МФЦ), пишете заявление, прилагаете закладную, через 5 рабочих дней получаете погашенную закладную на руки.

Заёмщику на почту пришло письмо, что в Росреест надо пакет документов. Что за документы я не поняла, но точно не одна закладная. Ещё письмо о погашенной задолжности, какие-то нотариально заверенные документы. Госпошлину оплаченную. 

И Росреестр - это куда, в МФЦ? В любой? Даже не там, где жильё?

Изменено 12 Ноября 2018 пользователем Дейзи

[Пион4к 45 678]

6 минут назад, Дейзи сказал:

Заёмщику на почту пришло письмо, что в Росреест надо пакет документов. Что за документы я не поняла, но точно не одна закладная.

2016г.,  с меня требовалась ТОЧНО только закладная с отметкой о погашении кредитных обязательств и заявление. Я с собой принесла пакет документов: и кредитный договор, и старую выписку из реестра. На момент погашения ипотеки мне в банке вообще говорили, что от них должен якобы кто-то присутствовать (СБЕР), но прошло все как-то быстро и легко. Про госпошлину - могу не помнить и ошибиться, в памяти отложилось только, что за новую выписку отдельно платила. Но в любом случае она вряд ли превышает 800 рублей.

14 минут назад, Дейзи сказал:

И Росреестр - это куда, в МФЦ? В любой? Даже не там, где жильё?

 Про Москву не скажу, у нас в любой можно было.