Купля-продажа жилья: ипотека, наличные

[Небесная странница 10 822]

1 минуту назад, Фортуната сказал:

А если есть брачный договор?

В теории - что написано в брачном договоре, так и будет разделено после расторжения брака. На практике бывает всякое. Часто один из бывших супругов подает в суд на "изменившиеся обстоятельство и изменившееся материальное положение". Дальше - как решит суд.

[Фортуната 6 409]

17 минут назад, Небесная странница сказал:

В теории - что написано в брачном договоре, так и будет разделено после расторжения брака. На практике бывает всякое. Часто один из бывших супругов подает в суд на "изменившиеся обстоятельство и изменившееся материальное положение". Дальше - как решит суд.

Чаще всего - это женщина, а не мужчина. 

[lazer 5 664]

Допустим, я покупатель (может в скором времени так и случиться) и чтобы не шокировать продающую сторону - на что мне обратить внимание, вернее, какие документы запросить и какие вопросы задать? 

Как вам квартира досталась? В браке ли и согласие супруга? Что ещё я должна спросить, чтобы не выглядеть дурой перед продавцами? Хотя я не уверена, что мне вообще ответят на интересующие вопросы 

[Предчувствие весны 33 681]

22 минуты назад, lazer сказал:

Допустим, я покупатель (может в скором времени так и случиться) и чтобы не шокировать продающую сторону - на что мне обратить внимание, вернее, какие документы запросить и какие вопросы задать? 

Как вам квартира досталась? В браке ли и согласие супруга? Что ещё я должна спросить, чтобы не выглядеть дурой перед продавцами? Хотя я не уверена, что мне вообще ответят на интересующие вопросы 

Почему не ответят? Вам обязаны показать все документы: на право собственности выписку, документы, по которым квартира была приобретена, - это для начала. А там уж будете смотреть, что в них написано, запрашивать следующие. Договор купли-продажи, значит, выясняете статус владельца на момент покупки, в случае брака - нотариальное согласие супруга, дарение, наследство - согласие не нужно. И так поэтапно.

Отметаете сложные и подозрительные варианты сразу. Для меня это долевка, дети в собственниках, ипотека, закрытая мат.капиталом. Хотя в принципе квартира, купленная предыдущим собственником в ипотеку - это неплохо, банковские сделки, как правило более прозрачны. Попутно я общаюсь с продавцом на всякие разные темы, невзначай выясняя, где работает, состав семьи и т.д. Живу в провинции, поэтому через одно рукопожатие знакомых знакомых можно найти. С соседями побеседую обязательно. Ну, вот такая я сама себе риэлтор.))

Тут бояться не надо, но и спешить тоже. Семь раз отмерь, как говорится.

 

[Небесная странница 10 822]

53 минуты назад, lazer сказал:

Как вам квартира досталась? В браке ли и согласие супруга? Что ещё я должна спросить, чтобы не выглядеть дурой перед продавцами? Хотя я не уверена, что мне вообще ответят на интересующие вопросы 

Когда посмотрите и выберете квартиру, попросите копию договора-основания (правоустанавливающий документ). Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.д. Тогда я напишу Вам дальнейшие вопросы. В каждом случае они разные.

[Белая Медведица 24 265]

12 часов назад, Небесная странница сказал:

Про согласие супруга на продажу. До брака куплена новостройка, без отделки. В браке сделан ремонт, квартира меблирована, продается. Согласие супруга формально не требуется. А не формально - супруг имеет право на компенсацию половины средств, затраченных на ремонт, мебель и т.д. Т.е., в случае чего - суд.

А разве этот суд будет иметь отношение к новым собственникам? По идее там уже разборки и дележка денег между супругами начинается, нет? 

[Небесная странница 10 822]

8 минут назад, Белая Медведица сказал:

А разве этот суд будет иметь отношение к новым собственникам? По идее там уже разборки и дележка денег между супругами начинается, нет? 

Все будет зависеть от решения суда. Если в браке выплачивалась существенная часть ипотеки, то имущество могут признать совместно нажитым. При продаже совместно нажитого имущества необходимо согласие супруга на продажу. Нет согласия - супруг узнал о нарушении своих прав (срок исковой давности начинает течь с того момента, когда супруг узнал...), подал в суд.

Нарушены права одного из собственников, сделка может быть признана недействительной, квартира вернется в совместную собственность супругов, а новые собственники должны получить назад свои деньги... может быть...

То же самое - если в квартиру были произведены вложения, существенно увеличившие ее стоимость (про стоимость нынешних ремонтов писать не надо, да? все и так понятно). Плюс мебель-шторы-люстры-сантехника.

Изменено 14 Августа 2023 пользователем Небесная странница

[Белая Медведица 24 265]

1 минуту назад, Небесная странница сказал:

Все будет зависеть от решения суда. Если в браке выплачивалась существенная часть ипотеки, то имущество могут признать совместно нажитым.

При чем тут ипотека, если вопрос был задан про компенсацию затрат на ремонт и мебель? 

[Небесная странница 10 822]

Только что, Белая Медведица сказал:

При чем тут ипотека, если вопрос был задан про компенсацию затрат на ремонт и мебель? 

Добавила

[Фортуната 6 409]

59 минут назад, Небесная странница сказал:

То же самое - если в квартиру были произведены вложения, существенно увеличившие ее стоимость (про стоимость нынешних ремонтов писать не надо, да? все и так понятно). Плюс мебель-шторы-люстры-сантехника.

Я, честно говоря, с трудом представляю, чтобы суд признал сделку недействительной из-за того, что в добрачную квартиру были вложены деньги второго супруга на ремонт. И как себя обезопасить? Все равно требовать с продавца согласия второго супруга? 

А если, допустим, второй супруг пропал без вести. И квартира добрачная (или в браке), то как быть? Вообще такую квартиру не рассматривать? 

А еще напишите, пожалуйста, почему нельзя иметь дело с продавцом-банкротом? Это банкротство рекламируется на каждом шагу.  Если у такого продавца единственное жилье, он не может его продать? Я понимаю, что при банкротстве могут выставить жилье на торги, но единственное жилье у него не могут забрать.

Изменено 14 Августа 2023 пользователем Фортуната

[Небесная странница 10 822]

35 минут назад, Фортуната сказал:

Я, честно говоря, с трудом представляю, чтобы суд признал сделку недействительной из-за того, что в добрачную квартиру были вложены деньги второго супруга на ремонт. И как себя обезопасить? Все равно требовать с продавца согласия второго супруга? 

А если, допустим, второй супруг пропал без вести. И квартира добрачная (или в браке), то как быть? Вообще такую квартиру не рассматривать? 

А еще напишите, пожалуйста, почему нельзя иметь дело с продавцом-банкротом. Если у него единственное жилье, он не может его продать? 

Если бы Вы знали, сколько я за 20 лет работы всякого видела....иногда видели даже то, что и представить себе невозможно.

Я регулярно посещаю вебинары, которые проводятся часто и густо по разным темам, плюс читаю судебную практику, если меня заинтересовала какая-то ситуация, плюс мы на профильных форумах общаемся.

Если Вы видите, что квартира куплена до брака, в ней недорогой ремонт, недорогая мебель, то такую квартиру можно покупать и без согласия супруга. А, если в квартире свежий дорогой ремонт, новенькая мебель-техника, дорогие люстры-шторы-сантехника, то да, требовать с продавца нотариально удостоверенного согласия супруга на отчуждение квартиры. К нотариусу надо идти со своим текстом, он перепечатает и удостоверит. Текст примерно такой: "Я, ФИО, даю согласие своей супруге, фио, свидетельство о браке №...., на продажу квартиры, в которой за счет наших общих денежных средств были произведены изменения, существенно увеличивающие ее стоимость". Можно расписать, какие изменения, можно не расписывать. Это заявление обязательно прикладывать к пакету документов, которые подаются в росреестр со стороны продавца, чтобы копия была в деле сделки. Оригинал забирать себе после регистрации.

Если супруг пропал без вести, а квартира добрачная, то надо рассматривать в конкретике, навскидку я сказать не могу. За сколько до брака куплена, как, состояние, как давно пропал супруг, обстоятельства и т.д.

С продавцом-банкротом иметь дело можно. Нужно только удостовериться, что банкротное дело закрыто точно и, на всякий случай, я бы заказала нелегальную проверку о наличии имущества у этого человека на территории РФ. Мало ли. Возможно, арбитражный управляющий нашел не все имущество, жилье может оказаться не единственным. Дальше возможны проблемы.

Я не говорю, что так работают все риэлторы, но те, с кем я дружу, кого хорошо знаю, ну, и сама, предпочитают подстраховать своих клиентов везде, где только можно. Чтоб потом даже намека на суд не возникло. Я сама периодически сталкиваюсь с тем. что нотариусы не все готовы удостоверять какой-либо документ. Идешь, объясняешь, договариваешься. На недавней сделке подаем документы в МФЦ. Прошу приложить выписку из домовой книги. Операционист мне: "Зачем? Росреестр не требует!". Зато я требую. Продавца по доверенности снимали с регистрационного учета, продавец за границей. Я хочу, чтобы доверенное лицо (плюсом ко всем действиям) заверило своей подписью, что это она сама приложила выписку к документам, а не я ее нарисовала где-нибудь за углом. Приложили.

Это все я называю - минимизировать риски для покупателя.

Изменено 14 Августа 2023 пользователем Небесная странница

[Фортуната 6 409]

36 минут назад, Небесная странница сказал:

Я не говорю, что так работают все риэлторы, но те, с кем я дружу, кого хорошо знаю, ну, и сама, предпочитают подстраховать своих клиентов везде, где только можно. Чтоб потом даже намека на суд не возникло. Я сама периодически сталкиваюсь с тем. что нотариусы не все готовы удостоверять какой-либо документ. Идешь, объясняешь, договариваешься. На недавней сделке подаем документы в МФЦ. Прошу приложить выписку из домовой книги. Операционист мне: "Зачем? Росреестр не требует!". Зато я требую. Продавца по доверенности снимали с регистрационного учета, продавец за границей. Я хочу, чтобы доверенное лицо (плюсом ко всем действиям) заверило своей подписью, что это она сама приложила выписку к документам, а не я ее нарисовала где-нибудь за углом. Приложили.

Я побаиваюсь покупать жилье по доверенности, у продавца, которого вообще не увижу. А вдруг он потом приедет и скажет, что никаких доверенностей не оставлял, это мошенники оформили и продали жилье? Как от этого себя обезопасить? 

[Дануна 10 997]

А вот по поводу согласия супруга. Дама владела некой недвижимостью. Потом вышла замуж, потом развелась, снова вышла замуж. Решила ее продать. От какого супруга требуется согласие и требуется ли вообще? Недвижимость ее добрачная собственность, ни первый, ни второй супруги к ней не имеют никакого отношения. И что спрашивать покупателю у дамы -в каком году она вышла замуж за актуального супруга, чтобы сопоставить с датой начала владения недвижимостью?

[Лавка антиквара 108 975]

8 часов назад, Фортуната сказал:

Я побаиваюсь покупать жилье по доверенности, у продавца, которого вообще не увижу. А вдруг он потом приедет и скажет, что никаких доверенностей не оставлял, это мошенники оформили и продали жилье? Как от этого себя обезопасить? 

Я покупала по доверенности. Ну выбрала, что надо и уехала. Договор купли-продажи заключал племянник. Так не только лично присутствовал, но и в договоре четко прописано, что он по доверенности такой-то заключает договор и там все его данные и подпись. Не отвертится 

 

8 часов назад, Небесная странница сказал:

Продавца по доверенности снимали с регистрационного учета, продавец за границей

Я продавая квартиру вообще снималась с регистрации дистанционно в другом регионе. Т.е. полностью все было оформлено и получены деньги в октябре, переехали мы в декабре и только в январе после праздиков я здесь зарегистрировалась и автоматом там снялась с регистрационного учета. И это весьма распространенная и отработанная практика, как нам сказали в паспортном столе. 

[Мурчака 109 447]

22 минуты назад, Дануна сказал:

А вот по поводу согласия супруга. Дама владела некой недвижимостью. Потом вышла замуж, потом развелась, снова вышла замуж. Решила ее продать. От какого супруга требуется согласие и требуется ли вообще? Недвижимость ее добрачная собственность, ни первый, ни второй супруги к ней не имеют никакого отношения. И что спрашивать покупателю у дамы -в каком году она вышла замуж за актуального супруга, чтобы сопоставить с датой начала владения недвижимостью?

Если жилье добрачное, то бывший муж не имеет к нему никакого отношения и его согласия не нужно. А вот если квартира покупалась в браке и потом уже развелись - тут да, согласие нужно обязательно. Чтобы потом не остаться без жилья. 

[Лавка антиквара 108 975]

37 минут назад, Дануна сказал:

А вот по поводу согласия супруга. Дама владела некой недвижимостью. Потом вышла замуж, потом развелась, снова вышла замуж

Моим продавцом была женщина, единственный собственник, но был муж и двое детей. К пакету документов прилагались копия договора купли-продажи от застройщика на имя Ивановой, копия свидетельства о браке (через три месяца после покупки квартиры) с Петровым. Документа о смене фимилии не было, но наш договор купли-продажи был уже на Петрову. Согласие мужа там не фигурировало. Тогда мне непонятно было, нафига мне это все. Ну я еще в таком состоянии была, года не прошло после смерти сестры и мамы. Мой риэлтор сказал хранить эти документы, пусть будут. 

[Кофейная гуща 35 123]

10 часов назад, Небесная странница сказал:

То же самое - если в квартиру были произведены вложения, существенно увеличившие ее стоимость (про стоимость нынешних ремонтов писать не надо, да? все и так понятно). Плюс мебель-шторы-люстры-сантехника.

Мебель-шторы делятся отдельно. 

Про ремонт "существенно увеличивший стоимость" там имеется в виду "капитальный" ремонт со сметой и т.д. А обычный косметический - очень сложно доказать, что она повлияла на цену. Это должна быть оценка ДО, и ПОСЛЕ ремонта. Условно, если я сейчас сделаю дорогой ремонт - на цену он особо не повлияет, так как в квартире и так неплохой ремонт, а бегать собирать чеки, что обои из итальянкого шелка - это надо, 1) доказать, что до этого там были обои за 3 копейки, 2) сохранить чеки на все материалы.

Изменено 15 Августа 2023 пользователем Кофейная гуща

[Небесная странница 10 822]

8 часов назад, Фортуната сказал:

Я побаиваюсь покупать жилье по доверенности, у продавца, которого вообще не увижу. А вдруг он потом приедет и скажет, что никаких доверенностей не оставлял, это мошенники оформили и продали жилье? Как от этого себя обезопасить? 

Есть сервисы проверки доверенностей, государственные. Заходите на сайт, вбиваете данные доверенности, в том числе выданной за границей, там все проверяете.

Сложнее, когда доверенности выданы, например, заграницей нотариусом Мирового Суда. Не все Мировые Суды внесены в эти сервисы. Тогда - звонишь, представляешься, спрашиваешь, объясняя, для чего это надо.

С доверенностями, выданными в России, все проще - нужно только обязательно прямо на сделке еще раз проверить, не отозвана ли доверенность на настоящий момент.

51 минуту назад, Дануна сказал:

А вот по поводу согласия супруга. Дама владела некой недвижимостью. Потом вышла замуж, потом развелась, снова вышла замуж. Решила ее продать. От какого супруга требуется согласие и требуется ли вообще? Недвижимость ее добрачная собственность, ни первый, ни второй супруги к ней не имеют никакого отношения. И что спрашивать покупателю у дамы -в каком году она вышла замуж за актуального супруга, чтобы сопоставить с датой начала владения недвижимостью?

В Вашем конкретном случае согласие не нужно. Но - дама это говорит, а не я точно знаю, в этом отличие. Мало ли, что она говорит. Мне надо проверить и убедиться.

Поэтому я проверяю по базе ЗАГС, нелегально. Там вся история - браки, разводы, дети. Как подстраховка - нотариально удостоверенное заявление дамы о том, что на момент приобретения недвижимости она в браке не состояла, которое приложить к документам, подаваемым на регистрацию. Оригинал после регистрации отдать покупателю. В ДКП плюсом прописать ответственность продавца в случае возникновения прав третьих лиц. Тогда, даже если вдруг откуда-то возникнет бывший супруг, то - вот ее заявление, что она в браке не была, и вот пункт, где написано, что она обязуется самостоятельно решить со всеми бывшими все вопросы самостоятельно. Покупатель защищен.

34 минуты назад, Лавка антиквара сказал:

Я покупала по доверенности. Ну выбрала, что надо и уехала. Договор купли-продажи заключал племянник. Так не только лично присутствовал, но и в договоре четко прописано, что он по доверенности такой-то заключает договор и там все его данные и подпись. Не отвертится 

 

Я продавая квартиру вообще снималась с регистрации дистанционно в другом регионе. Т.е. полностью все было оформлено и получены деньги в октябре, переехали мы в декабре и только в январе после праздиков я здесь зарегистрировалась и автоматом там снялась с регистрационного учета. И это весьма распространенная и отработанная практика, как нам сказали в паспортном столе. 

Покупать по доверенности - легко. Вы доверяете своему родственнику, а продавцу все равно, от кого он получит деньги. Покупать квартиру, которую продают по доверенности, куда сложнее.

Сняться с регистрации самостоятельно дистанционно и снимать кого-то по доверенности - это разные вещи.

2 минуты назад, Кофейная гуща сказал:

Мебель-шторы делятся отдельно. 

Про ремонт "существенно увеличивший стоимость" там имеется в виду "капитальный" ремонт со сметой и т.д. А обычный косметический - очень сложно доказать, что она повлияла на цену. Это должна быть оценка ДО, и ПОСЛЕ ремонта. Условно, если я сейчас сделаю дорогой ремнот - на цену он особо не повлияет, так как в квартире и так неплохой ремонт, а бегать собирать чеки, что обои из итальянкого шелка - это надо, 1) доказать, что до этого там были обои за 3 копейки, 2) сохранить чеки на все материалы.

До брака куплена новостройка без ремонта. Продается в браке с ремонтом. Этот ремонт существенно увеличил стоимость квартиры. Это как пример.

Изменено 15 Августа 2023 пользователем Небесная странница

[Кофейная гуща 35 123]

Только что, Небесная странница сказал:

До брака куплена новостройка без ремонта. Продается в браке с ремонтом. Этот ремонт существенно увеличил стоимость квартиры.

Нужна оценка ДО и После - иначе сложно доказать, что ремонт повлиял на цену. Как минимум доказать, что в новостройке не было никакого ремонта. Если же был хоть какой-то - придется долго доказывать, что обычный ремонт существенно повлял на цену. Должны быть фото и видео доказательства. 

[Небесная странница 10 822]

1 минуту назад, Кофейная гуща сказал:

Нужна оценка ДО и После - иначе сложно доказать, что ремонт повлиял на цену. Как минимум доказать, что в новостройке не было никакого ремонта. Если же был хоть какой-то - придется долго доказывать, что обычный ремонт существенно повлял на цену. Должны быть фото и видео доказательства. 

Если куплена новостройка, то в таком договоре всегда написано, что квартира продается без отделки. А в приложении расписано, что есть в этой новостройке. Поэтому заказать отчет об оценке недвижимости по новостройке и по фактической стоимости жилья можно. Базы данных хранятся 5 лет точно.

Ипотечники, покупая жилье, всегда заказывают оценку недвижимости по требованию банка.

Поэтому, доказать в некоторых случаях сложно, а в некоторых - очень просто.

Реальный пример. Новостройка была куплена за 11 млн.рублей, ремонт и мебель обошлись в 4,5 млн. Это достаточно существенная сумма. Предположим, мужчина купил квартиру, а сбережения женщины пошли на ремонт. Доказать можно достаточно просто.

[Кофейная гуща 35 123]

33 минуты назад, Небесная странница сказал:

Новостройка была куплена за 11 млн.рублей, ремонт и мебель обошлись в 4,5 млн. Это достаточно существенная сумма. Предположим, мужчина купил квартиру, а сбережения женщины пошли на ремонт. Доказать можно достаточно просто.

Мебель делится отдельно. А вот если были такие, существенные вложения, и такие документы, то да. Причем вообще не важно на чьи это деньги, даже если на деньги мужа - это общие денежные средства полученные в браке. 

Изменено 15 Августа 2023 пользователем Кофейная гуща

[Небесная странница 10 822]

3 минуты назад, Кофейная гуща сказал:

Мебель делится отдельно.

Конкретно в этой квартире делался единый дизайн-проект "с нуля" до полной готовности. Встроенная гардеробная, внесенная в техпаспорт. Встроенная кухня, вся мебель в кухне гостиной делалась в едином стиле одним исполнителем.

Отдельно - совсем немножко мебели))

Но спорить не буду. Ситуаций много, мы можем только предполагать, каким будет исход.

[Дануна 10 997]

1 час назад, Небесная странница сказал:

В Вашем конкретном случае согласие не нужно. Но - дама это говорит, а не я точно знаю, в этом отличие. Мало ли, что она говорит. Мне надо проверить и убедиться.

Поэтому я проверяю по базе ЗАГС, нелегально. Там вся история - браки, разводы, дети. Как подстраховка - нотариально удостоверенное заявление дамы о том, что на момент приобретения недвижимости она в браке не состояла, которое приложить к документам, подаваемым на регистрацию. Оригинал после регистрации отдать покупателю. В ДКП плюсом прописать ответственность продавца в случае возникновения прав третьих лиц. Тогда, даже если вдруг откуда-то возникнет бывший супруг, то - вот ее заявление, что она в браке не была, и вот пункт, где написано, что она обязуется самостоятельно решить со всеми бывшими все вопросы самостоятельно. Покупатель защищен..

А будет достаточно, если дама  просто покажет свидетельство о браке с актуальным мужем -там дата стоит более поздняя, чем на документе о начале владения недвижимостью?
И это хорошо, что у вас есть возможности выхода на всякие такие проверки. Теперь я знаю, если что, к кому обратиться за услугой)). А у рядовых граждан таких выходов просто нет(.

[Небесная странница 10 822]

7 минут назад, Дануна сказал:

А будет достаточно, если дама  просто покажет свидетельство о браке с актуальным мужем -там дата стоит более поздняя, чем на документе о начале владения недвижимостью?

А Вы уверены, что до актуального мужа у дамы больше не было браков?

Отправляйте даму к нотариусу писать заявление, что на момент приобретения квартиры она в зарегистрированном браке не состояла. Плюс, если в квартире хороший свежий качественный ремонт, пусть добавит, что не имеет супруга, за счет совместных средств с которым, в квартире производились значительные улучшения. Тогда можно спать спокойно. Даже если и объявится супруг, Вы достаете заявление дамы, и она сама с ним разбирается.

Когда мне говорят, что росреестр не требует, я отвечаю, что Семейный кодекс еще никто не отменил.

Изменено 15 Августа 2023 пользователем Небесная странница

[Лавка антиквара 108 975]

1 минуту назад, Дануна сказал:

будет достаточно, если дама  просто покажет свидетельство о браке с актуальным мужем -там дата стоит более поздняя, чем на документе о начале владения недвижимостью?

Ну вот мне сказали - хранить документы о том, что моя покупательница купила недвижимость до брака. Если я буду продавать свою квартиру, у меня будет документальное подтверждение того, что до меня там косяков не было. 

Когда мы покупали дом, выбирали, так получилось, что выставил на продажу дом хороший знакомый нашего риэлтора. Кроме того, что сам дом понравился, наш риэлтор сказал, что в свое время сам лично помогал оформлять все документы на этот дом таким образом, чтобы продажа в случае чего прошла максимально легко. Причем, этот дом продавать тогда вообще не планировали. Но случился форс-мажор.