Jump to content
Откровения. Форум "Моей Семьи"
Карамболь

Материнский капитал, выделение долей, продажа квартиры по разрешению опеки, все нюансы

Recommended Posts

23 часа назад, Дым сказал:

Очень капитальный ремонт. Заменить котел газовый, все отопление, канализацию заново, поднять полы и положить новые, выровнять стены и потолки( дом частный). Считается ли это улучшением жилищных условий? 

Если вы в ходе ремонта будете увеличивать площадь, то можно провести не как ремонт, а как реконструкцию. И со всеми соглашениями. От знакомых такое слышали, но это в нашей области. У всех ли так - не знаю.

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
В 24.08.2019 в 15:25, Иринук сказал:

Но слышала от девчонок, как упомянула @Моля, что есть возможность обойти нотариуса. Сделку оформили в МФЦ без нотариуса и росреестр пропустил вроде. Но как именно все сделали, не знаю. Еще, вроде нюанс там есть, изначально один собственник или квартира в долях. Надо бы уточнить точно. Если кто прошел эту процедуру и отпишутся как дело было, буду рада.

Я в пятницу надеюсь получить все документы.

Оформила в МФЦ без нотариуса.

Все документы на квартиру, на детей, на себя, в моем случае свидетельство о разводе... И заявление которое можно скачать в интернете. Соглашение между мной и детьми.

Сдала. Гос пошлина ещё около 2000.

 

У меня теперь вопрос что с этой квартирой делать... Хотела продать(это маленькая однушка в не очень хорошем доме) и вложиться в свой дом. Участок под ИЖС есть.

Но как с опекой это решить... ((

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 час назад, На Работе сказал:

меня теперь вопрос что с этой квартирой делать... Хотела продать(это маленькая однушка в не очень хорошем доме) и вложиться в свой дом. Участок под ИЖС есть.

Но как с опекой это решить... ((

Насколько я знаю, опека не разрешит продавать квартиру, пока детям не будут выделены доли в аналогичной по условиям (или лучшей) жилплощади. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Хочу продать квартиру с ипотекой, часть которой была погашена маткапиталом (не первоначальный взнос). Когда я её оформляла, то меня предупредили, что ПОСЛЕ выплаты ипотеки я обязана выделить доли детям. Я подписала об этом обязательство у нотариуса. На сегодня я единственный собственник жилья. Дети только прописаны.

Теперь мне нужна квартира меньшей площади. 

Соответственно, при продаже моей квартиры выделять будет еще нечего, так как ипотека будет еще не погашена. И доли на тот момент никак не определены. Размер долей в обязательстве тоже никак не прописан. Если исходить из соотношения размера маткапитала и стоимости жилья (суммы ипотеки), то на каждого ребенка придется 1/8 квартиры, то есть  по 8 кв.метров. В любом случае, новое жилье будет больше 16 квадратов. И всё равно брать разрешение в опеке? Или в моём случае выделение долей уже не актуально?

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
11 часов назад, Ефиногения сказал:

ипотека будет еще не погашена. И доли на тот момент никак не определены

Мы брали разрешение в банке (у нас была ипотека в сбербанке) на выделение долей детям. Без проблем выделили доли, квартира была в ипотеке еще.

11 часов назад, Ефиногения сказал:

Или в моём случае выделение долей уже не актуально?

А как вы будете продавать квартиру? Все равно ведь сначала гасить ипотеку? Или переоформлять ипотеку на другое лицо (так можно вообще?) 

 

11 часов назад, Ефиногения сказал:

Размер долей в обязательстве тоже никак не прописан.

Мы выделяли пропорционально общей стоимости квартиры и суммы маткапитала, деленного на всех членов семьи.

11 часов назад, Ефиногения сказал:

так как ипотека будет еще не погашена. И доли на тот момент никак не определены

Ни один вменяемый покупатель на такое не подпишется. При словах - ипотека гасилась маткапиталом, но доли детям не выделены - даже речи не может быть о покупке такого жилья. Только если покупатель совсем не в теме, и вы об этом умолчите, т.е. обманете его.

  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites
13 часов назад, Ефиногения сказал:

И доли на тот момент никак не определены. Размер долей в обязательстве тоже никак не прописан.

Вам просто повезло, что Вы не попали в проверку прокуратуры. Вам необходимо выделить доли детям, размер доли делайте минимальным, раз новое жилье будет меньше нынешнего.

1 час назад, Люська сказал:

Ни один вменяемый покупатель на такое не подпишется. При словах - ипотека гасилась маткапиталом, но доли детям не выделены - даже речи не может быть о покупке такого жилья. Только если покупатель совсем не в теме, и вы об этом умолчите, т.е. обманете его

Это страшно, на самом деле. Уже соврем скоро начнутся иски выросших детей, которым не выделяли доли. Вот тут пострадают как раз покупатели таких квартир, права несовершеннолетних в приоритете, могут признавать сделки купли-продажи недействительными, совершенные и 10 лет назад и даже перепроданные, покупатель может вообще не знать, что квартира когда то была куплена за материнский капитал, а по судам побегает.

Edited by Лисёна
  • Like 1
  • Upvote 4

Share this post


Link to post
Share on other sites
6 минут назад, Лисёна сказал:

Уже соврем скоро начнутся иски выросших детей, которым не выделяли доли.

В ипотечном договоре должно быть упоминание, . что какие-то средства были за счет маткапитала. Он же не наличкой на руки дается. Читать надо документы с лупой, тут вы правы.

Share this post


Link to post
Share on other sites
7 минут назад, Жизнь продолжается сказал:

В ипотечном договоре должно быть упоминание, . что какие-то средства были за счет маткапитала.

При перепродаже квартиры от собственника приобретшего жилье за счет средств капитал другому лицу, договор ипотеки новому покупателю не предоставляют, на сколько я знаю, а если была еще перепродажа, то шансов узнать правду вообще мало. Единственное, что сейчас у органов опеки вроде есть информация о квартирах приобретенных за счет средств материнского капитала, информация от Росреестра, но тоже возможно зависит от региона.

Share this post


Link to post
Share on other sites
6 минут назад, Лисёна сказал:

е квартиры от собственника приобретшего жилье за счет средств капитал другому лицу, договор ипотеки новому покупателю не предоставляют, на сколько я знаю,

Ну как же. Договор-основание на сделке обязателен. То есть - а вообще откуда у продавца взялась эта квартира. Вот там и должны быть прописаны все расчеты.

Share this post


Link to post
Share on other sites
5 часов назад, Люська сказал:

А как вы будете продавать квартиру? Все равно ведь сначала гасить ипотеку?

Полагаю, что продажа квартиры и погашение ипотеки произойдет в один день или очень близко к тому. Предполаю, что или будет перевод мне денег и тут же погашение ипотеки. Или внесение покупателем залога, который уйдет на погашение ипотеки и далее перевод остальной суммы и продажа квартиры. Мне всё равно продажу оформлять с участием Сбербанка.

Я не пытаюсь оставить детей без жилья. И в новой квартире они будут прописаны ровно так же, как и в этой. И там станут со-собственниками.

Зачем их на несколько часов делать со-собственниками сегодняшнего нашего жилья, я не понимаю.

Хочется избежать "лишних" согласований с опекой или нотариусом, например.  

В моём договоре купли-продажи квартиры прописано, что собственник один - я. И что часть стоимости квартиры погашена за счет ипотеки. Указаний на маткапитал нет.

 

Edited by Ефиногения

Share this post


Link to post
Share on other sites
6 часов назад, Жизнь продолжается сказал:

ипотечном договоре должно быть упоминание, . что какие-то средства были за счет маткапитала

Если маткапитал использовался как первоначальный взнос. А если маткапиталом гасилась ипотека - не будет никакого упоминания.

6 часов назад, Жизнь продолжается сказал:

Вот там и должны быть прописаны все расчеты.

Право на материнский капитал может возникнуть и через 10 лет после получения ипотеки, а в момент заключения договора и речи может об этом не быть - откуда там тогда возьмется упоминание про материнский капитал?

Надо просить у продавца реальный график погашения ипотеки, наверное. Насторожить должна любая большая сумма погашения досрочно.

А лучше всего вообще не связываться с ипотечной квартирой, ну нафиг. А то кому-то лишние телодвижения делать не хочется -

2 часа назад, Ефиногения сказал:

Зачем их на несколько часов делать со-собственниками сегодняшнего нашего жилья, я не понимаю.

Хочется избежать "лишних" согласований с опекой или нотариусом, например

А ты потом без денег и без жилья.

6 часов назад, Лисёна сказал:

Это страшно, на самом деле.

Очень. В планах покупка квартиры, да еще и в другом регионе. Одно это уже склоняет меня к новостройке...

 

Edited by Люська
  • Upvote 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
43 минуты назад, Люська сказал:

Если маткапитал использовался как первоначальный взнос.

Правы вы. Я как раз пару именно таких договоров и читала недавно. Про первоначальный взнос.

Это реальная проблема.

44 минуты назад, Люська сказал:

А лучше всего вообще не связываться с ипотечной квартирой, ну нафиг.

Они через одну ипотечные сейчас.

 

45 минут назад, Люська сказал:

Одно это уже склоняет меня к новостройке...

И если у них нет проблем с землей...

Короче, весело все с маткапиталом.

Share this post


Link to post
Share on other sites
9 часов назад, Люська сказал:

А как вы будете продавать квартиру? Все равно ведь сначала гасить ипотеку? Или переоформлять ипотеку на другое лицо (так можно вообще?) 

Я бы предпочла оформить сделку через банк. Во всяком случае "Домклик" такой вариант предлагает: "Сделку полностью ведет банк.
Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя."

В какой момент этой сделки возникнет вопрос о выделении долей детям - я не понимаю.

Share this post


Link to post
Share on other sites
6 минут назад, Ефиногения сказал:

В какой момент этой сделки возникнет вопрос о выделении долей детям

В момент погашения ипотеки. Вы об этом обязательство подписывали.

Share this post


Link to post
Share on other sites
4 минуты назад, Жизнь продолжается сказал:

В момент погашения ипотеки. Вы об этом обязательство подписывали.

Сразу после погашения ипотеки квартира будет продана. Гасить остаток ипотеки мне нечем, только деньгами покупателя. Потому и продаю квартиру, что ипотеку уже не тяну.

А с Ваших слов получается, что мне нужно погасить ипотеку, выделить доли, получить новую выписку из реестра, оформить доверенность от лица детей(?) на продажу и только потом продавать квартиру.

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 минуту назад, Ефиногения сказал:

Сразу после погашения ипотеки квартира будет продана.

А этого делать - нельзя.

 

1 минуту назад, Ефиногения сказал:

А с Ваших слов получается, что мне нужно погасить ипотеку, выделить доли, получить новую выписку из реестра, оформить доверенность от лица детей(?) на продажу и только потом продавать квартиру.

Да. так и надо.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Только что, Жизнь продолжается сказал:

Да. так и надо.

Поскольку дети прописаны к квартире, то выселить "в никуда" их всё равно никто не даст. Да никто и не планирует так поступать.

Если в нашей квартире "теоретически", доли распределять

 

9 часов назад, Люська сказал:

пропорционально общей стоимости квартиры и суммы маткапитала, деленного на всех членов семьи.

, то получается, что у детей по 1/8 (8 кв.м), а у меня 3/4 от площади квартиры. Если в новой квартире, которую я хочу купить, у детей будет по 1/4, то это составит 10-12 кв.м. Они в любом случае окажутся в выигрыше.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Только что, Ефиногения сказал:

Поскольку дети прописаны к квартире, то выселить "в никуда" их всё равно никто не даст.

Прописка вообще ни на что не влияет. А вы были обязаны наделить детей собственностью. Именно в этой квартире.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 минуту назад, Ефиногения сказал:

 

 

, то получается, что у детей по 1/8 (8 кв.м), а у меня 3/4 от площади квартиры. Если в новой квартире, которую я хочу купить, у детей будет по 1/4, то это составит 10-12 кв.м. Они в любом случае окажутся в выигрыше.

Это ведь доли детям пока только на словах, обязательство выделить доли вы подписывали, но пока его не планируете выполнять. 

Share this post


Link to post
Share on other sites
3 часа назад, Ефиногения сказал:

Во всяком случае "Домклик" такой вариант предлагает: "Сделку полностью ведет банк.

То есть Сбербанк у вас. В сбере можно выделить доли детям до погашения ипотеки. Да, это затратно и плюс время, но все будет по закону.

2 часа назад, Ефиногения сказал:

Они в любом случае окажутся в выигрыше.

Понимаете, эти нюансы законодательно никак не учтены. Это риски, причем не ваши, а покупателя. 

Вы должны выделить доли детям в той квартире, за которую погашалась ипотека маткапиталом. Я вас понимаю, но как покупателя меня мало интересуют ваши проблемы. Квартиру вы таким образом будете продавать очень долго - если только вам не попадется вообще клиент не в теме и немножко дурачок, извините, и вы умышленно умолчите о использовании маткапитала, т.е. обманете человека. Или будете продавать значительно ниже рыночной цены и кто-то "клюнет" на это. 

То есть вы отпугнете сразу большинство покупателей. Ипотека, в квартире прописаны дети - сразу вопрос о маткапитале возникает. Вас спросят - маткапитал использовали? Вы скажете - Да. - Доли детям выделены? -Нет. Покупатель просто развернётся и уйдет. Обманывать будете? Ну это вообще...да и выяснить это в банке не составит труда, т.к. вы через банк хотите сделку оформлять.

Вам же выгоднее сделать все по закону - так квартира продастся быстрее, даже с учетом оформления долей (сбер довольно быстро делает разрешение на выделение долей в ипотечной квартире, потом оформление у нотариуса и регистрация в росреестре - все документы нотариус сам подает) и дальнейшим получением разрешения от опеки на продажу.

 

Edited by Люська
  • Like 1
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
10 часов назад, Ефиногения сказал:

Полагаю, что продажа квартиры и погашение ипотеки произойдет в один день или очень близко к тому. Предполаю, что или будет перевод мне денег и тут же погашение ипотеки. Или внесение покупателем залога, который уйдет на погашение ипотеки и далее перевод остальной суммы и продажа квартиры. Мне всё равно продажу оформлять с участием Сбербанка.

Независимо от того, по какой схеме Вы планируете продать квартиру, в момент погашения ипотеки у Вас возникает обязательство выделить доли детям. И не в любой иной квартире, а именно в этой. Вы такое обязательство нотариально удостоверяли. Если Вы планируете его обойти, то разбираться с Вами дальше (в случае выявления) будет прокуратура. За собственностью детей у нас следят строго. За нарушение - очень серьезные санкции, поинтересуйтесь. Плюс сделка по продаже этой квартиры будет расторгнута. Ну, и все последующие прелести Вашего поступка. Проверяют расходование маткапитала часто и густо.

Еще. Сделку по-любому будет проводить Сбербанк, который знает о поступлении на Ваш счет денежных средств из ПФ РФ (маткапитала) в погашении ипотеки, и сотрудники сами Вам сообщат о необходимости выделения долей детям. Правда, всплыть это может уже на самой сделке или близко к ней. Всплывет 100%. Покупатель будет в восторге от кучи затраченных нервов, времени, шагов по подготовке к сделке и своих расходов (например, на оценку и страховку). Кто это будет ему возмещать?

Я не знаю, насколько грамотные у Вас в Красноярском крае риэлторы или покупатели, но у нас, когда видишь, что при покупке использовался ипотечный кредит, в числе документов, которые предоставляет продавец квартиры, есть "справка о состоянии счета застрахованного лица", в которой черным по белому написано, тратились ли средства маткапитала родителями, а, если тратились, то - на что, вплоть до адреса недвижимости.

Выделяйте детям доли, ищите покупателя, получайте разрешение опеки на продажу. Задача вполне себе решаемая, без всяких мутных схем.

Edited by Вичка
  • Like 2
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
3 часа назад, Люська сказал:

Вам же выгоднее сделать все по закону - так квартира продастся быстрее, даже с учетом оформления долей (сбер довольно быстро делает разрешение на выделение долей в ипотечной квартире, потом оформление у нотариуса и регистрация в росреестре - все документы нотариус сам подает) и дальнейшим получением разрешения от опеки на продажу.

Прям подпишусь! У меня смысл тот же. Квартира покупалась изначально под перепродажу. И тоже я могла бы типа попытаться сразу продать, не выделяя доли тут, а выделить в новой квартире(или доме).

Но мне все юристы кого спрашивала категорически не советовали пробовать так делать. Аукнется при продаже однозначно. Рано или поздно. 

Да, муторно, да госпошлина... Ну что поделать. Это плата за подаренные деньги фактически.

Share this post


Link to post
Share on other sites

При подаче документов в ПФР для погашения ипотеки маткапом нужно нотариальное обязательство о выделении долей, а при закрытии ипотеки на основании этого обязательства доли выделяются, правильно я понимаю? 

Доли на всех детей или только несовершеннолетних?

Edited by Автоледи

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 час назад, Автоледи сказал:

При подаче документов в ПФР для погашения ипотеки маткапом нужно нотариальное обязательство о выделении долей, а при закрытии ипотеки на основании этого обязательства доли выделяются, правильно я понимаю? 

Доли на всех детей или только несовершеннолетних?

Да, все верно. И доли кстати на всех детей, даже на тех, кто появился уже после взятия ипотеки ))

Как в моем например случае. Проявилась недавно дочка, пришлось и на нее выделять. Закон...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

×