Купля-продажа жилья.

[Жизнь продолжается 89 413]

19 минут назад, Люська сказал:

И никто у вас вашу квартиру не купит, если покупатели не полные идиоты

Такую сделку не пропустят. Сейчас банки стали дополнительно требовать справки, что квартира не покупалась с помощью маткапитала.

[Минматур 753]

1 час назад, Люська сказал:

Ну вообще, у вас в договоре купли-продажи этой квартиры должно быть прописано, что квартира покупается с использованием материнского капитала. И стопроцентно, ваши покупатели попросят посмотреть договор (потому что договор - это основание для права собственности, а не свидетельство и даже не выписка из ЕГРН). И никто у вас вашу квартиру не купит, если покупатели не полные идиоты - люди могут остаться и без денег, и без квартиры.

Эту квартиру мы брали в новостройке, по договору паенакопления с ЖСК (жилищно-строительный кооператив), там нигде не фигурирует материнский капитал, расписана стоимость пая (квартиры) и способ оплаты по частям. А на руки мы получили выписку из ЕГРН, где написано, что квартира оформлена на меня, так как договор паенакопления был заключен со мной, как с членом коооператива, и является общей совместной собственностью супругов. В этой квартире никто не прописан, и не будем никого прописывать, дети прописаны с нами в нашем доме, где мы живем. Мы ее будем сдавать некоторое время, а потом продадим, так как собираемся переезжать  в другой город.

Нам нотариус тоже говорила, что прокуратура может проверить,но они это делают выборочно, не всех. Кому-то может и повезет, что обойдет стороной. Я пока думаю, расцениваю все риски, и какие могут быть сложности. Если за это время мы уедем в другой город, то чтобы продать квартиру с долями на несовершеннолетних детей, даже если у каждого будет 1/16 доли, неважно сколько, то нам придется очень сильно побегать по всем инстанциям, прилетать  в этот город со всеми детьми, так как нужно будет их присутствие, и находиться тут кучу времени, пока сделка не пройдет. Вот что больше всего пугает. 

Спасибо всем за отклики, будем думать.

 

[Сапфир 57 435]

4 часа назад, Минматур сказал:

Мы планируем продать эту квартиру по прошествии 5 лет (чтобы не платить налог при продаже квартиры). Проблемы возникнут при продаже, в части сложности продажи квартиры с собственниками-несовершеннолетними, а их у нас трое будет. Это будет беготня в органы опеки,сбор всех необходимых документов и т.д. 

Если квартира покупалась с использованием средств материнского капитала, на квартире есть обременение, поэтому никак не сможете продать без выделения долей.

 

4 часа назад, Минматур сказал:

Доли на детей и супругов оформляются только нотариально, мы узнавали уже, и стоит это порядка 7-8 тысяч рублей.

Выдел долей не оформляется нотариально, можете простым соглашением выделить, заплатите только пошлину за переход права собственности.

А вот когда будет продавать, здесь да, будет нотариальная сделка, думаю дороже 7-8 тысяч. У нас нотариусы берут 0,5 % от кадастровой стоимости плюс 5000 рублей за техническую работу. 

 

Эту квартиру мы брали в новостройке, по договору паенакопления с ЖСК (жилищно-строительный кооператив), там нигде не фигурирует материнский капитал, расписана стоимость пая (квартиры) и способ оплаты по частям. А на руки мы получили выписку из ЕГРН, где написано, что квартира оформлена на меня, так как договор паенакопления был заключен со мной, как с членом коооператива, и является общей совместной собственностью супругов

Не увидела, только первый пост прочитала.

В любом случае, невыдел долей является нарушением законодательства, не рекомендую проверять, получится или нет. Однажды ПФР решит проверить ваше использование средств материнского капитала и если выяснится, что квартира продана, доли не были выделены, то сделку могут аннулировать и у вас будут неприятности.

Изменено 20 Ноября 2017 пользователем Сапфир

[Мисс Ясенская 20 121]

3 часа назад, Минматур сказал:

Кому-то может и повезет, что обойдет стороной. Я пока думаю, расцениваю все риски, и какие могут быть сложности. Если за это время мы уедем в другой город, то чтобы продать квартиру с долями на несовершеннолетних детей, даже если у каждого будет 1/16 доли, неважно сколько, то нам придется очень сильно побегать по всем инстанциям, прилетать  в этот город со всеми детьми, так как нужно будет их присутствие, и находиться тут кучу времени, пока сделка не пройдет. Вот что больше всего пугает. 

Интересная вы женщина.Вы бы определились, вам шашечку или ехать. Вы материнский капитал получали с определенными условиями, а теперь хотите эти условия обойти. Мало того, ни в чем неповинных добросовестных покупателей подставить. Ведь если прокуратура проверит однажды ( а это может случиться и по желанию ваших детей через много лет, как это были с детьми, которых обошли при приватизации), то люди лишатся своего жилья, ибо доли на детей выделят принудительно. 

Вы уверены, что ваш сын или дочь через много лет не заинтересуются своими законными долями?

[Люська 8 533]

4 часа назад, Минматур сказал:

чтобы продать квартиру с долями на несовершеннолетних детей, даже если у каждого будет 1/16 доли, неважно сколько, то нам придется очень сильно побегать по всем инстанциям, прилетать  в этот город со всеми детьми, так как нужно будет их присутствие, и находиться тут кучу времени, пока сделка не пройдет

Зачем на сделке несовершеннолетние дети? Единственное, что вам нужно будет - подать документы в опеку и потом получить разрешение на продажу жилья, в котором есть доли, принадлежащие детям. Для этого вы должны предоставить опеке документы, подтвердающие, что во вновь покупаемом жилье детям также выделяются доли. Знаю, что у нас опека даже допускает, чтобы доли были выделены детям в другом жилье, уже принадлежащем родителям или даже бабушкам. Ну а как вы хотели то? 

1 час назад, Мисс Ясенская сказал:

Вы материнский капитал получали с определенными условиями, а теперь хотите эти условия обойти

Вот именно.

4 часа назад, Минматур сказал:

Вот что больше всего пугает

Меня, как потенциального покупателя, пугают больше всего такие вот умные родители. 

Честно говоря, думала, что в договоре всегда прописано в таком случае, что оплата осуществляется за счет материнского капитала. Ведь деньги перечисляет Пенсионный Фонд? 

Как тогда себя обезопасить то от таких вот умников???

[Лисёна 2 551]

2 часа назад, Люська сказал:

Как тогда себя обезопасить то от таких вот умников???

Могут вообще делать два договора, если используют займ (кредит), т.е. делают договор займа с кредитной организацией, по нему средства материнского капитала перечисляются кредитной организации, а в самом договоре купли-продажи может вообще не фигурировать, что квартира приобретается на средства МСК. материнского (семейного) капитала.

Изменено 20 Ноября 2017 пользователем Крикуша

[Люська 8 533]

2 часа назад, Лисёна сказал:

в самом договоре купли-продажи может вообще не фигурировать, что квартира приобретается на средства МСК. материнского (семейного) капитала

Просто я покупала квартиру с использованием средств по программе Молодая семья, по ней тоже обязательно выделять доли детям. Но там очень строго все это указывалось в договоре. И на квартире было обременение, пока я долю дочери не выделила.

Почему то я думала, что с МК  материнским капиталом все еще строже должно быть.

[Мисс Ясенская 20 121]

2 часа назад, Лисёна сказал:

Могут вообще делать два договора, если используют займ (кредит), т.е. делают договор займа с кредитной организацией, по нему средства материнского капитала перечисляются кредитной организации, а в самом договоре купли-продажи может вообще не фигурировать, что квартира приобретается на средства МСК. материнского (семейного) капитала

Вот это и пугает, честно говоря. А так отличная афера- вложил 430 тыщ материнского капитала, выделил 1/4 доли, квартиру продал, суд признал сделку недействительной, детки при квартире, мама с папой при денежках , а покупатель-лох без квартиры, и без денег ( ну сто лет по сто рублей разве что по исполнительному листу). Пипец.

[Лисёна 2 551]

1 час назад, Люська сказал:

Почему то я думала, что с МК  материнским капиталом  все еще строже должно быть.

В этом случае договор купли-продажи Пенсионный фонд не видит, проверяется только договор займа, потому что деньги перечисляются кредитной организации, с этим все строго, там и про доли указано. А остальное уже правоохранительные органы проверяют, и то выборочно пока.

[Люська 8 533]

2 часа назад, Лисёна сказал:

В этом случае договор купли-продажи Пенсионный фонд не видит, проверяется только договор займа, потому что деньги перечисляются кредитной организации,

Но в договоре указано тогда, что оплата по договору осуществляется кредитной организацией по ипотеке? Тогда надо еще просить у продавцов предоставить договор займа. Не покажут - не связываться. Хотя, в самом договоре займа может тоже не быть и слова про материнский капитал, наверное - ипотека, может, бралась когда второго ребенка и в планах не было. А потом просто ипотеку капиталом погасили. Как вообще это отследить то?

2 часа назад, Мисс Ясенская сказал:

детки при квартире, мама с папой при денежках , а покупатель-лох без квартиры, и без денег ( ну сто лет по сто рублей разве что по исполнительному листу). Пипец.

Не то слово. Новостройки от застройщика единственный выход.

[Липецкая редиска 989]

58 минут назад, Люська сказал:

А потом просто ипотеку капиталом погасили. Как вообще это отследить то?

У продавца спросить историю операций по кредитному договору за весь период кредита. Там все поступающие платежи отражаются. И если ежемесячный платеж примерно одинаковый, то материнский капитал сразу видно - поступление на счет сразу 300-400 с лишним тысяч при ежемесячном платеже 10 или 25 тысяч.

[Surprise 0]

У нас с мужем уже есть 2 ипотеки, оформленные на него. Теперь думаю над тем, чтобы одну из них рефинансировать в другом банке, но процент не особо снизится, платеж станет меньше всего на 3 тыс. Хотим еще взять 3-ю ипотеку на комнату, соседка продает, хочется выкупить, тем более цены падают и она уже 200 тыс. скинула. Но в тоже время тогда не получится пока гасить досрочно одну из ипотек, т.к. надо собирать на первоначальный взнос. И комната та какая то проблемная, у нее стояло ограничение по суду на долю от этой комнаты, соседка говорит, что все уладит, но вот правда или нет.

[Липецкая редиска 989]

1 час назад, Surprise сказал:

И комната та какая то проблемная, у нее стояло ограничение по суду на долю от этой комнаты, соседка говорит, что все уладит, но вот правда или нет.

Вот когда уладит, тогда и думайте о покупке. А  то купите себе проблемы вместо комнаты.

[Фортуната 6 318]

2 часа назад, Surprise сказал:

У нас с мужем уже есть 2 ипотеки, оформленные на него. Теперь думаю над тем, чтобы одну из них рефинансировать в другом банке, но процент не особо снизится, платеж станет меньше всего на 3 тыс. Хотим еще взять 3-ю ипотеку на комнату, соседка продает, хочется выкупить, тем более цены падают и она уже 200 тыс. скинула. Но в тоже время тогда не получится пока гасить досрочно одну из ипотек, т.к. надо собирать на первоначальный взнос. И комната та какая то проблемная, у нее стояло ограничение по суду на долю от этой комнаты, соседка говорит, что все уладит, но вот правда или нет.

У меня такое ощущение, что вы сознательно ищите себе проблемы на ровном месте. 2 ипотеки у вас есть, третья вам зачем? 

Или у вас 2 ипотеки - на 2 комнаты? А вы хотите 3-ью взять в ипотеку... Да еще проблемную. Ни один банк не пропустит вам сутяжную комнату.

В 20.11.2017 в 20:50, Липецкая редиска сказал:

У продавца спросить историю операций по кредитному договору за весь период кредита. Там все поступающие платежи отражаются. И если ежемесячный платеж примерно одинаковый, то материнский капитал сразу видно - поступление на счет сразу 300-400 с лишним тысяч при ежемесячном платеже 10 или 25 тысяч.

Продавцы могут сказать, что не покупали квартиру по ипотеке, а за наличный расчет. И как быть в этом случае?

Изменено 23 Ноября 2017 пользователем Фортуната

[Липецкая редиска 989]

24 минуты назад, Фортуната сказал:

Продавцы могут сказать, что не покупали квартиру по ипотеке, а за наличный расчет. И как быть в этом случае?

А если покупка была произведена без ипотеки, с участием материнского капитала, то в договоре будет написано, что часть средств оплачивается покупателем наличными деньгами, оставшаяся часть - гасится материнским капиталом.

 

Изменено 23 Ноября 2017 пользователем Липецкая редиска

[Фортуната 6 318]

13 минут назад, Липецкая редиска сказал:

А если покупка была произведена без ипотеки, с участием материнского капитала, то в договоре будет написано, что часть средств оплачивается покупателем наличными деньгами, оставшаяся часть - гасится материнским капиталом.

Тогда как отследить, были ли выделены доли или нет? 

Тогда может покупать жилье без использования материнского капитала?

[Surprise 0]

37 минут назад, Фортуната сказал:

У меня такое ощущение, что вы сознательно ищите себе проблемы на ровном месте. 2 ипотеки у вас есть, третья вам зачем? 

Или у вас 2 ипотеки - на 2 комнаты? А вы хотите 3-ью взять в ипотеку... Да еще проблемную. Ни один банк не пропустит вам сутяжную комнату.

Одна ипотека на квартиру, где мы сейчас живем. Вторая - на комнату, которую сдаем, она сама себя окупает. У второй комнаты привлекательная цена, ее тоже можно сдать и более на них ничего не тратить. Но вот смущает меня как не нарваться на проблемы. В нашей выписке стоит, что у ее комнаты ограничение на продажу доли ее бывшего мужа. Как вот проверить, что все она сделала, и комната больше без ограничений.

[Фортуната 6 318]

Только что, Surprise сказал:

Одна ипотека на квартиру, где мы сейчас живем. Вторая - на комнату, которую сдаем, она сама себя окупает. У второй комнаты привлекательная цена, ее тоже можно сдать и более на них ничего не тратить. Но вот смущает меня как не нарваться на проблемы. В нашей выписке стоит, что у ее комнаты ограничение на продажу доли ее бывшего мужа. Как вот проверить, что все она сделала, и комната больше без ограничений.

Значит, вторая ипотека у вас на комнату. Сколько комнат в квартире, имею в виду, где у вас вторая ипотека? Если в квартире всего 2 комнаты, то есть смысл брать ипотеку, если больше, то нет. 

Как проверить? Нотариальное подтверждение на то, что бывший муж продавца не возражает против продажи комнаты. Но нюанс, он может быть выразить несогласие в любой момент.

[Липецкая редиска 989]

47 минут назад, Фортуната сказал:

Тогда как отследить, были ли выделены доли или нет? 

Тогда может покупать жилье без использования материнского капитала?

Так если в договоре был оговорен материнский капитал, то при последующей продаже видно - один собственник или их стало несколько ( дети и муж при наличии). Запрашиваете у продавца договор, по которому он сам стал собственником (договор купли-продажи) и если там оговорен материнский капитал, у продавца будет договор выделения долей членам семьи или договор дарения долей им. Спрашивайте у продавца, пусть предоставит.

А вот если при покупке с использованием капитала изначально покупалось на 1 собственника (мать скорее всего) и при последующей продаже собственник остался тот же, то скорее всего доли детям не выделялись и в дальнейшем могут быть проблемы.

37 минут назад, Surprise сказал:

В нашей выписке стоит, что у ее комнаты ограничение на продажу доли ее бывшего мужа

Иными словами у этой комнаты - 2 собственника? Она сама и ее бывший муж?

Тогда можно выкупать обе доли у обоих собственников, если муж согласен продать свою долю.

Изменено 23 Ноября 2017 пользователем Липецкая редиска

[Surprise 0]

33 минуты назад, Фортуната сказал:

Значит, вторая ипотека у вас на комнату. Сколько комнат в квартире, имею в виду, где у вас вторая ипотека? Если в квартире всего 2 комнаты, то есть смысл брать ипотеку, если больше, то нет. 

Комнат всего 3, но собственник третьей комнаты там живет и будет ли когда то продавать пока не знаю. Это то предложение о покупке от соседки поступило внезапно, мы летом только там купили специально под аренду.

[Леди Ястреб 40 984]

17 минут назад, Surprise сказал:

Комнат всего 3, но собственник третьей комнаты там живет и будет ли когда то продавать пока не знаю.

Ну и смысл тогда вам покупать еще одну комнату? Если в результате покупки получилась бы отдельная квартира, это еще можно понять. Но будет-то все равно коммуналка, да и комната, предположительно какая-то "мутная". Разберитесь вначале с актуальными ипотеками.

[Фортуната 6 318]

1 час назад, Surprise сказал:

Комнат всего 3, но собственник третьей комнаты там живет и будет ли когда то продавать пока не знаю. Это то предложение о покупке от соседки поступило внезапно, мы летом только там купили специально под аренду.

А для чего вам было брать вторую ипотеку на комнату? Вы написали - для сдачи в аренду.

 Не лучше было бы вложить деньги для досрочного погашения первой ипотеки? А потом уже брать ипотеку на вторую квартиру, а не комнату. По мне, так проще и лучше. 

У вас уже есть выписка на руках, что комната "проблемная", как вы думаете, почему соседка так дешево продает комнату? Потому что хочет побыстрее продать. А как вы потом будете "разгребать" с ее бывшим мужем, эту соседку волновать не будет.

Изменено 23 Ноября 2017 пользователем Фортуната

[Surprise 0]

50 минут назад, Фортуната сказал:

А для чего вам было брать вторую ипотеку на комнату? Вы написали - для сдачи в аренду.

 Не лучше было бы вложить деньги для досрочного погашения первой ипотеки? А потом уже брать ипотеку на вторую квартиру, а не комнату. По мне, так проще и лучше. 

Мы ее сейчас досрочно гасим, она приносит доход, хоть и небольшой - примерно 4 тыс. в месяц. Они нам помогают гасить первую ипотеку. По этой комнате нам тоже очень повезло с ценой, комната большая и разделена на 2, я по факту сдаю ее как 2 разных комнаты. Если бы первоначальный взнос потратили на досрочное погашение квартиры, то сумма уменьшилась бы тысячи на 3, т.к. там очень большой платеж. Мне хочется чтоб мы комнату побыстрее погасили и от ее дохода покрывали половину ипотеки на квартиру. Здесь я все заранее просчитала, погасим года через 2))

На самом деле очень бы хотелось заполучить ту квартиру всю целиком, т.к. она в центре, без ремонта да и ванна там на кухне. Но площадь большая и можно было бы сделать перепланировку. Я прямо сплю и вижу как там все будет))

Она не настолько дешевая 1.4 млн., была 1.6) есть дешевле. Просто здесь в одной квартире. Может вы и правы и она так быстро скинула, чтоб побыстрее от нее избавиться.

[Surprise 0]

1 час назад, Леди Ястреб сказал:

Ну и смысл тогда вам покупать еще одну комнату? Если в результате покупки получилась бы отдельная квартира, это еще можно понять. Но будет-то все равно коммуналка, да и комната, предположительно какая-то "мутная". Разберитесь вначале с актуальными ипотеками

Может когда нибудь появится возможность выкупить третью. Хочу попробовать уговорить ее еще скинуть цену на 200 тыс. т.к. рынок сейчас стоит, особенно комнат, появилось очень много недорогих студий. Но вот первоначальный мой вопрос был как проверить чистоту второй комнаты, чтоб не вляпаться... Она же должна была видимо обращаться в суд, чтоб снять это ограничение, которое и было выставлено судом.

[Surprise 0]

Нам с первой комнатой, кстати, очень помог нотариус. Пришли мы уже на сделку, он спрашивает: кто был прописан в квартире на момент приватизации кроме вас с сыном? В принципе продавец могла и соврать, но она сказала, что еще ее мать (она уже была выписана). Он сказал пока мать не придет и не подпишет отказ, никакой договор он заверять не будет. Так мать быстро пришла и все подписала. А я и не задумывалась тогда о таких нюансах. Вот и теперь хочется изначально все проверить.