Купля-продажа жилья: ипотека, наличные

[Белая Медведица 23 745]

10 минут назад, На Работе сказал:

Квартира на третьем этаже.

Не рекомендую связываться с квартирой на последнем этаже. Насмотрелась, как коллеги воюют с домашними потопами после каждого дождя. Дома старые, крыши изношенные. Даже если и откапиталены, то кто там за качество ответит? 

[Кармина Бурана 10 994]

Дочь подруги купила такую квартиру в Питере в прошлом году. Трешка, все комнаты проходные( вернее из средней двери в остальные.) , газ магистральный, все стены сносила и строила новые, в 2-х комнатах на том же месте, а третью совсем снесла и обьединила с кухней, все трубы меняли, потолки и стены- гипсокартоном, про затраты не скажу- но не дешево. Ремонт шел месяца 3, квартира как новый пряник- видела на видео. Так что если есть деньги, то можно брать и делать прямо конфетку. 

Дом после капремонта был, но этаж не последний. 

[Черепашка 20 227]

4 часа назад, Белая Медведица сказал:

ходила на просмотры таких квартир. Ванная комната с окном, но очень крохотная. Кухонки малипусечные. В одной квартире, наверное, всего два квадрата была.

Это какая то неправильная сталинка была. Мы жили в сталинке, прямо в центре города - у нас это площадь Капошвара. Кухня чуть больше 12 метров,  три изолированных комнаты, одна 18 метров и две больше 20 кв.м. Неудобные коридор, небольшой ширины и очень длинный.  Потолок 3,5 м, ванна большая, с окном, но из за высокого потолка в ней всегда холодно. А в подъезде просто песня, ступеньки очень удобные, прямо рассчитаны на шаг человека среднего роста, просторная и широченная. 

Внизу подвалы, у каждого свой, дом пятиэтажка, 6-этаж технический. Там до сих пор квартиры не продают особо, центр и прекрасные квартиры. 

[Белая Медведица 23 745]

1 минуту назад, Черепашка сказал:

Это какая то неправильная сталинка была.

Я ж не в одной такой была, в нескольких. Комнаты шикарные, огромные, а кухня и ванная комната как издевательство. Лестницы везде узенькие. Ходила к своему парикмахеру домой как-то, она жила в так называемом генеральском доме. Дом этот специально для начальства строили. Вот там кухня гигантская была, т.к. изначально при кухне была комната для прислуги, потом эту комнату с кухней соединили. Но лестницы всë равно были очень узкие. 

[Синема 1 666]

3 часа назад, Кармина Бурана сказал:

Такие перекрытия в старых домах начала века, а в 50-хгодах бетонные перекрытия

Наш дом построен после войны, в нем именно деревянные перекрытия. Хотя сам дом кирпичный, тёплый, а вот полы в нем - слабое место. 

[Летняя база 326]

 Вроде бы видела информацию о снижении ипотеки на вторичку.

Это значит, цена на нее поднимается?

 

 

[На Работе 4 952]

Еще вопрос, а какие есть тонкости при покупке комнаты в квартире или общежитии? Кроме того, что знаю что комната должна быть выделена "в натуре" и по документам так и идти, а не как просто "такая то доля в такой то квартире".

Сын уперся именно уходить на съём из ведомственной бесплатной общаги. Ну с какой то стороны я его понимаю. Напрягают там сильно... И думаю вот, смысл платить 4года дяде за аренду, когда можно купить комнату и выплачивать за нее банку. Зато свое... Потом так же продать или сдавать...

Есть один вариант. Понравилось. Комната в обычной трешке. Живут мужчина одинокий и бабушка. Все чистенько... Ну и общаг полно. Но это уж если с этим не сложится.

[Наталина 6 085]

1 час назад, На Работе сказал:

Кроме того, что знаю что комната должна быть выделена "в натуре" и по документам так и идти, а не как просто "такая то доля в такой то квартире".

Чтобы избежать вот этих "такая то доля в такой то квартире" и вытекающих из этого обязательств перед другими жильцами и прочих проблем, я в прошлом году остановилась на варианте: комната в общежитии коридорного типа. Покупала для сдачи. Пока искала варианты, поняла,  что такие варианты в приоритете у желающих  купить, а не секционные или комната в квартире.

[Изморозь 31 566]

9 минут назад, Наталина сказал:

Покупала для сдачи.

А как с оплатой коммунальных платежей в таких вариантах? Приятельница как-то говорила, что коммунальные платежи тех комнат, которые не платят, раскидывают на остальных. В итоге ежемесячный платеж в общежитии больше, чем в однокомнатной квартире.

[Наталина 6 085]

49 минут назад, Изморозь сказал:

А как с оплатой коммунальных платежей в таких вариантах? Приятельница как-то говорила, что коммунальные платежи тех комнат, которые не платят, раскидывают на остальных. В итоге ежемесячный платеж в общежитии больше, чем в однокомнатной квартире.

Плата фиксированная. Счётчиков нет, норматив берётся за электричество и воду. Поэтому плата может быть выше, чем у проживающего в однушке экономного хозяина. Но чужие платежи никому не приписывают,  у меня из месяца в месяц одна и та же сумма. 

Добавлю, у меня ещё гостинка, там примерно такая же сумма выходит по счетчикам, живёт один человек.

В квитанции предыдущего хозяина комнаты общежития сумма была намного выше.  В РКЦ мне объяснили, что норма считается от количества владельцев или количества прописанных в комнате. Так вот, у них трое владельцев было, считалось норматив на троих, это очень много получалось. У меня владелец один, прописанных нет, соответственно, считается на одного.

А вот секцию смотрели (3 комнаты,общий санузел, счетчики стоят), тут я не знаю, как они делят между собой. 

Изменено 27 Апреля 2023 пользователем Наталина

[Фортуната 6 317]

2 часа назад, На Работе сказал:

Еще вопрос, а какие есть тонкости при покупке комнаты в квартире или общежитии? Кроме того, что знаю что комната должна быть выделена "в натуре" и по документам так и идти, а не как просто "такая то доля в такой то квартире".

Есть один вариант. Понравилось. Комната в обычной трешке. Живут мужчина одинокий и бабушка. Все чистенько... Ну и общаг полно. Но это уж если с этим не сложится.

Вам правильно написали про комнату в общежитии коридорного типа, что она лучше, чем просто комната в квартире. 

Тихие с виду бабушка и мужчина могут оказаться скандальными соседями, мужчина алкаш, а бабуля против привода гостей. Могут устанавливать график мест общего пользования. 

В общем, лучше комната в общаге. 

[Небесная странница 10 737]

2 минуты назад, Белый орикс сказал:

Нет, несовершеннолетний выигрывает. Это тоже знаю. Получает больше площади в двушке, отдаёт меньше в однушке. Всё хорошо, кроме родства. При этом если вдруг понадобится - это родство ещё и сложно доказывать, так как отцы разные, а соответственно - отчество и фамилии тоже, плюс дочь уже замужем, плюс у них в свидетельствах о рождении у меня тоже разные фамилии. 

Теоретически, можно попробовать обмануть государство, не ставя в известность о родстве. Дочь предоставит паспорт, у сына - свидетельство о рождении. Если не знать - не свяжешь этих двух людей между собой. Мы не стали рисковать. Захочет семья дочери расширяться - проведём через её мужа. 

В Вашем конкретном случае - да, выигрывает. Я просто как пример написала.

"Обмануть государство". В некоторых случаях - да, приходится исхитряться. Потому что у нас законы не всегда продуманные. Я выше написала. Кучу способов предложили опеке - все нельзя. Пришлось много думать и изощряться. придумали)

А я когда-то предупреждала этого клиента, что не стоит гасить ипотеку маткапиталом. Потом проблем будет больше, чем пользы.

Кстати, еще одно несовершенство законодательства. Взяла семья ипотеку. Первоначальный взнос накопили. Через год-два-три получили маткапитал. Погасили им часть ипотеки. Ипотека в итоге выплачена. А доли детям не выделяют и продают квартиру. Нигде, ни в одном документе на квартиру не указано, как и чем гасили ипотеку.

В Москве и в области мы запрашиваем обязательно у продавца справку с госуслуг о маткапитале. А в регионах (подруги-риэлторы рассказывали) - нет. Это не красит риэлторов из регионов, естественно, я с этим и не спорила ни разу. Но, как предупреждение, хотела бы написать тут. Проверяйте (а не верьте на слово продавцу), использовался ли маткапитал. Больше того, можно взять кредит под залог квартиры, погасить часть его маткапиталом. Нигде в документах на квартиру этого не увидеть.

[Мурчака 108 824]

22 минуты назад, Небесная странница сказал:

Больше того, можно взять кредит под залог квартиры, погасить часть его маткапиталом. Нигде в документах на квартиру этого не увидеть.

Чем это грозит покупателю квартиры? Я просто интересуюсь, на будущее так сказать. 

Упс, уже увидела. 

12 минут назад, Жизнь продолжается сказал:

Сделку расторгнуть можно, потому что нарушение закона..

А нарушение в чем? Если можно погасить часть кредита маткапиталом значит это разрешено, по закону. Нарушение в чем? 

Изменено 13 Августа 2023 пользователем Мурчака

[Жизнь продолжается 89 402]

4 минуты назад, Мурчака сказал:

А нарушение в чем?

Нарушены права несовершеннолетних. Не выделена им доля в квартире.

Надо выделить долю, . затем продавать с одновременным предоставлением жилья несовершеннолетним  в другой квартире.

[Предчувствие весны 33 371]

6 минут назад, Мурчака сказал:

Чем это грозит покупателю квартиры? Я просто интересуюсь, на будущее так сказать. 

Упс, уже увидела. 

А нарушение в чем? Если можно погасить часть кредита маткапиталом значит это разрешено, по закону. Нарушение в чем? 

Если доля ребенка не выделена, а сделка ухудшает жилищные условия ребенка.

[Танго под фонарем 10 000]

Только что, Жизнь продолжается сказал:

Надо выделить долю, . затем продавать с одновременным предоставлением жилья несовершеннолетним  в другой квартире.

Я так поняла, что потребительский кредит взят под залог квартиры и часть погашена маткапиталом.

Насколько мне известно, покупатель квартиры в этом случае рисков никаких не несёт. Квартира отдельно, кредит отдельно.

[Жизнь продолжается 89 402]

26 минут назад, Танго под фонарем сказал:

и часть погашена маткапиталом.

После этого необходимо выделить доли детям. Обязательно.

[Танго под фонарем 10 000]

Только что, Жизнь продолжается сказал:

После этого необходимо выделить доли детям. Обязательно.

Зачем? У меня в собственности квартира, к которой дети не имеют отношения. Я ее купила давно и кредит за нее выплатила. Беру автокредит под залог квартиры, часть оплачиваю маткапиталом. (Про законность этого действия умолчу). Я ещё пойму отписать часть машины. Но с чего я буду выделять доли в квартире? 

[Предчувствие весны 33 371]

6 минут назад, Танго под фонарем сказал:

Зачем? У меня в собственности квартира, к которой дети не имеют отношения. Я ее купила давно и кредит за нее выплатила. Беру автокредит под залог квартиры, часть оплачиваю маткапиталом. (Про законность этого действия умолчу). Я ещё пойму отписать часть машины. Но с чего я буду выделять доли в квартире? 

Про маткапитал на оплату автомобиля, я лучше промолчу. 

Но мы здесь обсуждаем не ваш случай, а когда за квартиру расплачиваются маткапиталом, не выделяя доли детям. А потом продают. Кстати в договоре-купли продажи прописывается обязательство о дальнейшем выделении доли детей? Или это в каком-то другом документе? Знаю, что раньше где-то обязывались родители выделить долю. Сейчас только на словах?

[Жизнь продолжается 89 402]

17 минут назад, Танго под фонарем сказал:

Но с чего я буду выделять доли в квартире? 

Не выделяйте. Потом не говорите, что вы не знали.

Изменено 13 Августа 2023 пользователем Жизнь продолжается

[Танго под фонарем 10 000]

9 минут назад, Предчувствие весны сказал:

Но мы здесь обсуждаем не ваш случай, а когда за квартиру расплачиваются маткапиталом,

Я из поста так и поняла - был взят потребительский кредит под залог квартиры. Часть погашена маткапиталом. Поэтому у меня вопросы. Я ж не ради поспорить, а в качестве "на будущее" - знать, на что обращать внимание при покупке квартиры. 

[Фортуната 6 317]

2 часа назад, Мурчака сказал:

Чем это грозит покупателю квартиры? Я просто интересуюсь, на будущее так сказать. 

Упс, уже увидела. 

А нарушение в чем? Если можно погасить часть кредита маткапиталом значит это разрешено, по закону. Нарушение в чем? 

Нарушение в том, что не выделены доли в продаваемом жилье. И такое жилье не должны продавать без опеки. Нарушение прав несовершеннолетних, нарушение закона. Государство не просто так дает деньги гражданам, а для того, чтобы было целевое расходование средств, выделяемых государством.

Покупатель может лишиться квартиры, сделку могут признать недействительной, а вот деньги за квартиру будет очень тяжело вернуть, если продавцы потратили деньги от продажи квартиры. 

Ну вот, представьте, вы купили квартиру за 2 миллиона, и вы прекрасно там живете и ни о чем не думаете, а через 10 лет к вам судебный иск о признании сделки недействительной, потому что дети продавцов поняли, что их ущемили в правах. Сделку могут признать недействительной и квартира перейдет обратно к продавцу. Вы готовы к такому повороту?  Даже если продавец теоретически вернет вам сумму по договору - 2 миллиона, а квартира уже стоит не 2, а 5-6 миллионов, вы уже теряете эту разницу. А если продавец официально не работает и нет денег, чтобы вернуть эту сумму, то вообще ничего не получите. Или если работает на низкооплачиваемой работе, то будет выплачивать минимальную сумму, которая растянется на долгие годы.

"Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан. Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия. В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр. В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней".

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b7be40b9a79472af29ef08b

Изменено 13 Августа 2023 пользователем Фортуната

[Предчувствие весны 33 371]

3 минуты назад, Танго под фонарем сказал:

Я из поста так и поняла - был взят потребительский кредит под залог квартиры. Часть погашена маткапиталом. Поэтому у меня вопросы. Я ж не ради поспорить, а в качестве "на будущее" - знать, на что обращать внимание при покупке квартиры. 

А к чему тогда рассказ про вашу квартиру?

[Танго под фонарем 10 000]

5 минут назад, Предчувствие весны сказал:

к чему тогда рассказ про вашу квартиру?

Не про мою. Иллюстрация к посту и объяснение, как я его понимаю. 

Вы же не думаете, что я настолько не дорожу жильем, чтобы брать кредит на машину под залог недвиги? Автокредит можно заменить на "кредит на развитие бизнеса".

Тут четко написано:

Цитата

Больше того, можно взять кредит под залог квартиры, погасить часть его маткапиталом. Нигде в документах на квартиру этого не увидеть.

Кредит под залог может быть абсолютно любой. А покупать квартиру под залог другой квартиры - такого я точно не знаю.

[Небесная странница 10 737]

2 часа назад, Лавка антиквара сказал:

Ну я не молоденькая, а для меня 2 км совершенно не расстояние. Но здесь, опять же мне повезло с риэлтером. Когда уже остановились в выборе на конкретном доме, она со мной пешком прошлась по окрестностям. Это ее район и она его хорошо знала. Попутно показывая, где что. Вон там почта, вон там поликлиника. Вон там магазины, а дальше такие конторы. Дошли до остановки. Т.е. продажа для неработающей пенсионерки, для которой ходьба и прогулки по окрестностям важнее поездок по городу. Ни на какой карте и ни в каких объявлениях это не покажешь и не расскажешь. 

Когда выбирала квартиру, кроме самой квартиры показали - вот большой парк им. Гагарина буквально через дорогу. Это огромный плюс. Но тут же рядом телецентр и телевышка. Может стать вредным при моем заболевании и это минус. 

Тут именно при подборе они мне оказали просто огромную услугу. 

И какие проблемы могут возникнуть у покупателя в эттм случае?

Я тоже рассказываю про район, школы-садики, парки. Уточню - если покупателю это надо. При показе уточняю, рассказать ли про район. Надо  - рассказываю, не надо - не рассказываю. Единственное исключение - расстояние до метро (станции), когда, по моему мнению, Яндекс-карты его неправильно считают. Тогда говорю, что могу показать короткую дорогу, которую Яндекс-карты не рисуют.

1 час назад, Мурчака сказал:

Чем это грозит покупателю квартиры? Я просто интересуюсь, на будущее так сказать. 

Упс, уже увидела. 

А нарушение в чем? Если можно погасить часть кредита маткапиталом значит это разрешено, по закону. Нарушение в чем? 

 

1 час назад, Танго под фонарем сказал:

Зачем? У меня в собственности квартира, к которой дети не имеют отношения. Я ее купила давно и кредит за нее выплатила. Беру автокредит под залог квартиры, часть оплачиваю маткапиталом. (Про законность этого действия умолчу). Я ещё пойму отписать часть машины. Но с чего я буду выделять доли в квартире? 

Ипотечный кредит - это любой кредит, взятый под залог недвижимости. Абсолютно неважно, когда и как он взят. Хотите купить квартиру, взяв на эти цели кредит у банка. Квартира идет в залог (ипотека). У Вас есть квартира. Вы хотите взять кредит. Взяли кредит под залог квартиры. Все. Он ипотечный, независимо от того, на что Вы потратили деньги - машину купили, ремонт сделали, на отпуск потратили и т.д.

Любой ипотечный кредит можно погасить маткапиталом. Для того, чтобы Пенсионный фонд (ПФ) перечислил деньги (маткапитал) в банк на погашение ипотеки родители подают заявление в ПФ, одновременно дают нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей детям после погашения кредита. Кредит погасили, доли не выделили. Квартиру продают.

Нигде в документах на квартиру Вы не увидите этих действий, за исключением случая, когда маткапитал идет в первоначальный взнос.

Эту сделку может оспорить масса людей и организаций. Квартиру вернут собственникам, судом будут выделены доли детям, т.к нарушен закон. Продавцы, конечно, должны вернуть деньги своим покупателям. Но "денег нет, потратили, да-да-да, будем возвращать по 500 рублей в месяц". Покупатели сделать ничего не смогут.

Я выше писала про нотариусов. Нотариус удостоверил заявление родителей, что они обязуются выделить доли детям. Родители обязательство подписали, но не исполнили. Нотариус не будет контролировать, исполнили ли люди, подписавшие обязательство, свое обещание. У него нет таких полномочий.

38 минут назад, Танго под фонарем сказал:

А покупать квартиру под залог другой квартиры - такого я точно не знаю.

А такое есть. Могу привести примеры.

У меня есть большая квартира. И определенный доход. Я хочу купить еще квартиру. Но моего дохода не хватает для одобрения кредита на эту квартиру. Банк предлагает взять кредит не под покупаемую квартиру, а под имеющуюся, большую. Тогда он одобрит. Или отдать в залог обе квартиры.

Изменено 13 Августа 2023 пользователем Небесная странница